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大型不动产
我看中国地产15年
王志纲 2008-10-27

  弹指一挥间,中国房地产市场化的进程已经走过了15个春秋。15年来,这个魔幻般的行业引无数英雄竞折腰,其间的潮起潮落、风云变幻、波诡云谲令每一个走近它的人都会感到眼花缭乱,叹为观止。2004年6月,王志纲在成都接受了《中国房地产报》记者的专访,谈笑之间勾勒出了一幅中国房地产发展史的“清明上河图”。本文根据王志纲的谈话整理而成。

  中国房地产的发展历史,从全国意义上来说,只有15年。深圳和广州先行一步,也只有十七八年。中国房地产的产生和发展同中国宏观改革的整个市场化过程是同频合拍的。正因为有中国的市场化,才谈得上房地产开发这个行业。因为房地产作为一种不动产和国土资源能够交易,是市场化的产物。没有市场化的推动,不可能产生房地产业。

  上篇:潮起潮落

  整个中国房地产的开发,起起落落,大体可以分为四个时期,即萌芽期、爆发与停顿期、发展期和成熟期。

  一、萌芽期(1988年~1991年)

  萌芽期时间在1988年至1991年;地点只在深圳和广州,主要在深圳。

  这个时候的深圳,由于香港商人的大批进入,开始有了一些边缘状态的房地产需求和交易,但整个上层建筑、经济基础、法律条文还不能与之相对应。

  大概是1988年,深圳率先出台政策——房地产使用权可以交易。这个政策在当时由深圳推出可说是全国第一。这个创新是将房地产的所有权和使用权分离,将使用权剥离出来使房子变得可以交易。这种突破在当时计划经济,房子只能由政府分配而非商品的情况下,带有一种试验性质,开始是偷偷摸摸进行的,法规体系并不严谨。随后,在广州也开始出现类似情况。

  当时的背景是,整个资源主要掌握在国营企业手里,大量资源用来做安居房,在广州最典型的是五羊新城,圈出了大约600亩地,由一家公司进行成片开发,而且基本上是一种平均主义,没有社区意识,也没有品质意识,更谈不上关注居住环境。无非就是面积大小的差别,有四室两厅,三室一厅,两室一厅。单位购买按职位论资排辈,厅长住四室两厅,处长住三室一厅,一般人员住两室一厅……这就是萌芽期的特点。

  二、爆发与停顿期(1991年~1992年)

  1991年至1992年是中国房地产的山洪爆发期,特别是邓小平视察南方以后,千军万马卷进来。谁都不懂房地产,但谁都知道房地产是一个暴利行业,都拼命往房地产里挤。

  当时的房地产基本上是只问目的不问手段,只要过程不要结果,所以我把它叫做炒家的击鼓传花时代。

  东西南北中,一齐往前冲,所有进入这个行道的人都是抱着赚一把走人的短期目的。潘石屹、冯仑等一批先下海的房地产商最初也是如此。当时的房地产最直接的就是炒批文,只要不择手段把批文拿下来后卖给下家,马上就可以变现;下家在拿到红线图后,转手又卖给下一家,下家可能把土地手续给办下来,再卖给下下家。之后接手的人也许在这块土地上盖一栋象征性的房子,又转手卖给另一家。这是当时的特点,热炒,就好像击鼓传花。谁都希望在崩盘之前自己能捞一把走人,而把灾祸传给下家。整个中国处于疯狂状态,不论各行各业、富裕还是穷困地区都想方设法调集资金加入了沿海的炒楼大军,而最终将大量银行的钱都给套进去了。当然也造就了中国房地产第一代人所谓的原始积累。

  这一时期出现了三种现象或三大问题:第一,房地产巨大的暴利空间,使进入者处于非理性状态。第二,人们对于房地产的理解只停留在浅层次上,没人去悉心研究房地产的产品、服务、长线,而这一切的背后是一种强烈的投机心理。第三,因为这两个前提,1993年6月,中央采取紧急刹车,从而造成了海南、北海、惠州等一批死火的重灾区,哀鸿遍野,满目疮痍。之后的房地产基本上处于停顿状态。

  三、发展期(1996年~2001年)

  中国真正意义上的、正常健康的房地产是从1996年开始,而率先起步的是广州和深圳。这一时期我们又可以把它划分为若干阶段。

  1. 1996年,房地产发展的不均衡格局

  到1996年,中国经济通过调整,成功实现了软着陆。另外从1996年以后,社会开始比较良性健康地往前走。此时,广东的人均GDP开始从温饱进入小康水平,超过1200美金,达到两千多美金。而且广州和深圳成为中国最早市场化的地方,在这一背景下,便产生了房地产购买动机。据统计,广州和深圳当时房地产的民间购买力占了70%。也就是广东的房地产属于市场主导型。

  而这时候的北京,70%~80%仍属于集团购买。由此形成了南北截然不同的两种市场状态。

  而上海则是另一种类型的市场,直到2000年才开始取消一个很荒唐的东西——即外销房和内销房的区别。

  广东人就搞不懂,怎么会有外销房和内销房呢?外销房大概就是价钱上要高一些,内销房就是价钱要便宜一些。这反应了上海双轨制的价格分法,跟广东大不一样。

  1996年,在整个中国南北东西,由于改革开放和市场化的程度不同,形成了三种很有趣的房地产格局。南方,市场主导型,尤其是广东甚至全部市场化。北方,公费购买主导型。上海则是“一国两制”,内销、外销兼容。一边是国外购买力没上来,一边是上海的购买力没起来,因而必须借助这个双轨制来完成这一过渡。所以当时中国市场形成一种“三国演义”。

  有什么样的市场就有什么样的消费者,就有什么样的发展商和制造出什么产品。这个时候最成熟的发展商,注定在广东,因为它已经充分市场化了。

  所以广东人最早开始对房地产进行个性化开发,产品打造以消费者为本,体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位,等等。然后,又把香港的营销代理、物业管理、小区管理,全部移植过来。这一切的前提就是,这里有市场气氛,有个性化需求,消费者成为上帝。

  1996年到1998年,北京的房地产又是一种什么样情形呢?这里有一个经典的例子颇能说明问题。1998年的时候,北京有一位实力很强的房地产商找到我,并通过某位中央领导的孩子,安排我住进钓鱼台。随后,他带我去看了他的项目,是一片旧城改造,政府批给他的。当时正昼夜施工,30多栋楼同时进行。他告诉我,现在北京人都说,北京有两块靓地,一个是李嘉诚的东方广场,一个就是我这一块。

  我看了以后说,你这个项目根本就不需要策划。

  他说,为什么呢?我说,太简单了,你这房子早已是皇帝女儿不愁嫁了。前五栋,北京有部委来买,后六栋,人大来买,再后六栋,又是财政部来买。这么一来,你的房子已经没卖的啦。他说,我的图纸一画完,基本上是整个部委来把关,一栋两栋的不卖。6万10万平方米的不卖,20万平方米以上才卖给你。我问他怎么规划呢,他说,规划很简单嘛!部长四室两厅两套,里面打通。

  我忍不住笑。我说,别说是部长来住,你这个房子要在广东的话,就是普通百姓来住,品位也太低了。

  在这种情况下,不需要策划,只需要合作伙伴。而在这样的背景下,北京不可能产生好的发展商,这就给冯仑和潘石屹们创造机会了。这是当时一个很典型的故事。

  2. 1998年,货币化分房,房地产全面市场化的转折点

  1998年中国房地产出现了一个新事物,就是所谓房改,将单位直接分房改为货币化分房。货币化分房一出台,银行按揭顺势推出。从此全国房地产渐次进入市场化的高速发展期。

  有了银行按揭,原来一套房子要50万元,你必须拿50万元去买,现在你可以透支未来,支撑今天的购买行为。一下子消费力提高了10倍,甚至100倍。一下子激活了私人购房的巨大市场,房地产市场又火爆起来了,但这次井喷与前次的炒楼大为不同,房地产进入了用家市场。1998年是一个坐标,一个转换点。全中国千军万马开始奔入房地产界。乙方变甲方,很多包工头,成了房地产界的先行者。比如碧桂园的老板,珠江地产的老板,曾经都是建筑承包商,俗称包工头,一看形势这么好,都披挂上阵由乙方转变为甲方,自己作起了开发商。推土机变坦克,一下子产生很大的爆发力,这是南方的情形。

  而在北方,放开禁令以后,很多发展商也跑到北京拿地,包括在海南岛发了财的潘石屹、冯仑等,带着现代开发意识纷纷进入北京,直接推动了北京房地产业的发展。

  在南北两地风生水起的时候,上海略显沉静。1998年、1999年,上海房地产发展并不理想。最后,上海市政府出台了两个政策,一个是买房入户的蓝印户口政策,就是鼓励周边的有钱人到上海买房,赠送户口,这在当时对周边的“乡下”老板们很有吸引力。另外就是所谓免征个人所得税,这个政策一直沿续到2001年。

  中篇:黄金时代

  一、2001年地产走向成熟

  2001年,我把它叫做中国房地产业的真正成熟期,消费者维权运动在中国此起彼伏。表现在北京,尤为突出。开发商要想蒙人家就困难了,这是一个很大的进步。这说明消费者进步了、成熟了。有成熟的消费者才可能有成熟的市场、催生成熟的房地产企业。中国讲民主讲了几十年,上百年,而在房地产这个行道里,却结出了中国民主的一枚硕果。业主、业主委员会选出他们的代表,带领大家与房地产商展开博弈,达到一种平衡。进而产生了监理,促使发展商更加成熟。

  在这个过程当中,整个中国的房地产可以说是百花齐放。不光是广州、深圳,北京也开始出现一些个性化的楼盘,如SOHO现代城,上海也开发出如世茂滨江等不错的社区,包括江浙一带,各地都有不少好的地产产品推出。这其中广东地产作为全国房地产的样板房,起到了很好的示范作用。

  2001年值得关注的另一现象是,中国出现了房地产商像文革期间红卫兵大串联那样的奇观——大串联,大考察。整个中国从北边到南边、从西边到东边,凡有漂亮楼盘的地方,几乎都能看到前来踩盘的人群。我们将这种现象叫做“踩盘经济学”。

  这其中影响最大的就是广州的华南板块。全国做地产的公司几乎都来考察过。我们当时在做华南板块时的预言一一兑现,果然是中国楼市看广东,广东楼市看华南。

  当华南板块成为中国房地产业的领跑者,成为一个标志性板块和踩盘胜地以后,还引发了一种新的现象——催生了一大批服务性公司,从事规划的、设计的、广告的、策划的……他们不仅在广东市场上兴风作浪,还操起家伙大举北伐。由此催生的房地产演讲市场也异常火爆。

  2001年,“踩盘经济学”出来以后,我就说,像这类靠贩卖南方成熟经验到内地抓项目的地产策划人如果说过去靠打时间差,还能混饭吃的话,一旦地产商们觉悟起来,亲自到南方来踩盘,他们很快就会没有生意了。因为信息的链条越来越短,信息不对称的情况打破了,只要什么好产品一出来,全国各地的发展商们马上就来现场踩盘,看明白了回去就克隆,有些甚至连楼盘的名字也照搬。如果说以前还可以靠当二道贩子蒙人的话,现在已经不灵。在这种情形下,一些服务性公司也普遍面临一次淘汰和转型。

  “踩盘经济学”促使整个中国的房地产上了一个很大的台阶,也使得区域之间的产品差距缩小,在设计和风格上出现兼容并蓄。

  比如广东的园林做得好马上可以克隆到长江以北,上海的做得好也可以马上克隆过来,北京的SOHO做得好马上就被成都人拿过去,成都的一些民居做得好,也可以被北京人学回去,进而促进了房地产操作的精细化和房地产市场的细分。对发展商的要求也高了,不只是简单地会盖房子就行了。同时,也给为地产服务和配套的公司提出了很高的要求。

  2001年,还出现一种很精彩的现象,几乎所有的纸媒体都推出楼市专刊,几乎所有的电视台都推出人居、安家之类的栏目;而所有的论坛中,最热闹的就是房地产论坛。企业界曝光率最高、最显眼的明星,也是房地产老板。王石、潘石屹、冯仑……都成了大众明星。

  总之,虽然伴随着各种不协调音,但房地产一路高歌猛进,成为中国经济发展的主要动力。

  二、2002年至2003年——中国房地产的火红岁月

  中国房地产的成熟有几个标志。第一个标志就是整体水平的提高。中国的房地产,尤其是广东的房地产,跟世界任何国家的房地产相比,在开发水平上都是不落后的,甚至超过了香港,所以香港地产商到了内地也难免要犯错误,因为他们自以为是。最经典的是李嘉诚的和黄在福田中心区搞了一个楼盘,最后房子一盖完,全傻眼了——成了那一片最丑的一个楼盘。他完全低估了大陆的房地产水平,老革命遇上新问题。

  第二个标志是,几乎全世界的规划设计公司全到了中国。在整个中国,各种概念满天飞,乱花渐欲迷人眼:什么欧陆风情、地中海格调……全被中国房地产这个大火锅一锅烩。你有多高的鉴赏本事,几乎就可以搞多高水平的楼盘。整个中国就像在开一个万国建筑博览会。这是在2002年、2003年所呈现的特点。外国一二百年建筑风格也不见得有何变化,而在中国变化之快简直就像是炒一道菜的工夫。今天冒出个TOWN H0USE,明天冒出个GARDEN HOUSE,改天又推出个新住宅运动,接着又来一个新都市主义,一波接一波,令人眼花缭乱。

  还有一个更精彩的现象,老百姓都成了房地产专家。报纸上向老百姓介绍楼盘的时候就有很多新鲜概念甚至专门术语:这是一个新都市主义的代表作,它具有法国式的风情,容积率是多少,绿化率是多少,建筑材料用的是德国什么样的板材,来自澳洲的沙岩,全部都是建筑的语言。很多买楼的人都懂得这些知识。在中国,文艺复兴也罢,启蒙运动也罢,竟然是在房地产中完成一次重要推广。

  有一个律师为买楼的事情打官司,很快在全国就出名了。房地产成了一口神奇的火锅,再难吃的东西往这口火锅里去涮一把,马上就能成为一道名菜。这与媒体全方位的介入是有关的,这是一种海陆空式的全面介入。2002年至2003年,可谓中国房地产的火红岁月。房地产商们一个个弹冠相庆,你要成为李嘉诚,我要成为霍英东,甚至想进入世界五百强。

  这个火红岁月还有一个重要标志,就是各地此起彼伏的房交会。最典型的是深圳的住交会,号称房地产界的奥林匹克。

  会议的主办者原来是组织演出的,后来发现房地产的空间太大了,于是就弃演艺生意而从了房地产。这小子是一个精明的生意人,嗅出这当中有利可图。虽然心中无底并不知道怎么干,但无知者无畏。果然,碰上房地产的火红年代,很快就火起来了,这也是时势造英雄。

  他看准现实人们争名逐利的巨大需求,为形形色色的地产商们搭建了一个超级曝光平台。为了增大经济效益,去年的住交会竟设置了近100个奖项,诸如十大风云人物、十大创新人物、十大操盘人物、十大产业人物……不一而足。发奖那天还闹了一个笑话,主持人凤凰卫视的名嘴窦文涛,对这些地产老大们好一顿调侃。一位地产大腕穿一身黑衣上台,他说“好哇!黑道老大!”,好在这位大腕本来已经相当娱乐化了,所以对于这种插科打诨并不在乎,但看客们都笑了。所以我把这种会总结为“地产骡马市,现代名利场”。

  火红的地产业还衍生出一些特殊的服务性公司,带旺了他们的生意。那些专门为别人筹办活动、仪式、论坛的公司有事干了。所以我开玩笑地说,有这种搭建水陆道场、操办“红白喜事”的核心能力也不愁没生意。后来有人听到了这个说法也乐了,别人问他最近忙啥?他就说,“红白喜事,红白喜事”。这样一来人缘好,又善解人意,有这种活的地产商们都愿意请这种公司。于是他们八仙过海各显神通,你请克林顿,我就搬姚明。房地产发展到这个程度,办水陆道场竟然形成一个产业,这在国外的房地产行业是很难想象的,恐怕只有总统选举才有这种盛况。

  在这个背景下面,中国房地产界还出现一个景象,就是“三外”——外行、外资、外地企业纷纷抢滩三大中心城市地产,为本来就已经很火的房地产再加一把柴。

  中国企业界的很多大腕们都守不住了!张瑞敏、柳传志……都要挥师进入地产界。几乎所有的“大佬们”都纷纷办起了地产公司,于是地产职业经理人奇缺,价格涨了5倍甚至10倍,从年薪10万到100万到年底分红,奇货可居嘛!那些老牌地产公司像中海和万科就成了名副其实的职业经理人的黄埔军校,这边一个连排长,保不准到了那边就成了少将,几乎每一次都可以掀起一点浪花来。大鱼翻大浪,小鱼翻小浪,这表明这个市场就要到达极限了。

  各路地产商扩张太快,起初的反应是人才、管理等软件跟不上,到了2003年,硬件也跟不上了。钢铁暴涨50%,水泥暴涨了40%,全中国到处都缺电,全世界的钢铁水泥不少让中国人给用了,全世界70%的货船,载着澳大利亚的矿石,目的地——中国。民营资本对这种建材的短缺迅速做出反应,迅速投入,该投50亿的投100亿,在他们看来,这下做李嘉诚的机会终于到了!于是,江苏出现了“铁本”……

  一些经济学家们又开始鼓吹了,中国的民营经济终于从轻型化迈向了重型化,简直是火上添油。

  更可怕的是石油,中国从一个石油输出国变成了石油进口大国,整个中国的经济安全遇到了前所未有的挑战。

  中国自己的石油不够,怕美国卡脖子,本来给俄罗斯谈,谈得好好的,谁知日本一脚插进来,俄罗斯变卦,原来通往中国的石油管线不给了。如果美国再把马六甲海峡一卡,中国的能源问题就严重了。于是中央盘查下来,最后发现,罪魁祸首竟是房地产!政府的新造城运动过热了!

  去年因为非典疫情,国外的一些研究机构以为中国经济会受重创,结果一统计,经济增长11.5%。但这增长的背后是“三高一低”,高能耗,高排放,高污染,低效益。为什么?谁都怕错过大好时机,争先恐后。就像圈地运动一样,100亩,1000亩,10000亩,来得太快了,萝卜快了不洗泥,谁会搞精细化运作。这个时候从卫星上看中国,发现整个国土被剃成了个癞痢头。在这个背景下面,中央宏观调控的一系列措施终于出来了。

  两条最基本的措施概括起来是:政府釜底抽薪,银行扬汤止沸。所谓扬汤止沸,还算比较温和,比如说,按揭稍微紧一点,贷款控制严一点,金融政策趋紧。釜底抽薪就厉害了,土地指标——冻结;农转非——停止;更重要的是对土地使用权的严格控制,基本上只剩下省里面留一个对接点,地县的权利一律上缴。原来镇委书记都可以签合同,中央、省、地、县、镇,五个轮子一起转的,现在是一个半轮子,一个轮子在中央,半个轮子在省里。这一卡,预示着中国房地产一个时代结束了。

  下篇:继往开来

  一、宏观调控与“白灾效应”

  2004年,随着中央宏观调控政策的出台,房地产界,尤其是中小开发商,对未来的前景感到迷茫、感到悲观。对这一问题应该怎样看?这不禁使人想起自然界的一种现象。

  在内蒙草原上,羊的数量和草场的面积必须有一个合适的比例,才能维持良好的生态平衡,羊儿们才能活得欢快。但是活得太自在了马上就带来一个新问题——繁殖过剩。原来也许10亩地只有1只羊,现在10亩地要养活10只羊,生态失衡。如果人不对羊群的数量加以控制,老天爷就要调节它。

  突然之间会来一场暴风雪,一尺多厚的雪把草原盖得严严实实。牛羊吃不上草,那些幼小的、老弱病残的就死掉一大批。只有那些强悍的羊儿用嘴把积雪拱开,才能吃到冻土里面的草根,顽强地生存下来。牧民将这种现象叫做白灾。

  春天到了,草原上冰雪消融,生机盎然。剩下的少数羊又尽情地交配,欢快地奔走。这时一头羊占了100亩草场,羊群又迅速地繁殖起来。过不了多久,草原再次严重超载,于是老天爷便又来一场白灾……

  这就叫自然达尔文主义。而这个自然达尔文主义现象很可能出现在中国房地产界。这是坏事,也是好事,生存竞争,优胜劣汰。

  美国等资本主义发达国家有很多手段对经济进行调控,如通过国家储备银行,通过格林斯潘,调一点,降一点,作用就不得了。中国这次宏观调控是点刹,不是急刹,从房地产的一个周期率来讲,它会使强大的更强大,弱小的死去,从而维持市场的健康发展。

  在这种背景下,也常常是产生黑马的时候。所谓危机,就是危险中有机会。这些黑马们最初往往并不是很强大的。强大的企业像恐龙一样,它受很多制约,因为本来有东西吃,所以往往不会去冒险。这个时候,你要想突围,要想成为黑马,就要像毛泽东四渡赤水出奇兵、千里跃进大别山那样,在别人还看不清前景、犹豫彷徨的时候,你已经出其不意地杀出一条血路。

  这十来年我们的不少客户,正是在被逼到危机的时候冒出来的。如碧桂园,当时看起来似乎已经死定了,但却突发奇兵,背水一战,终于成功了。像奥林匹克、星河湾也是这样,在别人看来似乎胜算不大的情况下,创造市场,他们也成功了。这些黑马们正是抓住了潜在的商机,在别人认为不可能的情况下开辟了一个新时代。正所谓沧海横流,方显出英雄本色。从这个角度来讲,老天爷是公道的。

  二、前大盘时代的崛起与终结

  当新世纪的曙光刚刚露头时,中国房地产历史上一场规模最宏大、竞争最激烈、竞争水平最高的大决战,在南中国大地上、在往日一派桑基鱼塘、蕉林稻海的原野上骤然打响。这就是开创并引领了一个时代的华南板块之战,而它开创并引领的时代就叫大盘时代。

  2001年,当华南板块由星河湾率先引爆之后,仿佛开闸放入大江来,中国大地上从此掀起了一场波澜壮阔的大盘运动。

  大盘时代为何如滚滚大潮席卷中国?而这场大潮为何率先在南粤大地的广州郊外破堤而出?谱写了中国乃至世界房地产历史上精彩一页的前大盘时代为何在辉煌中迅速走向终结?

  广东是中国市场经济的摇篮,很多事情总是先行一步。大盘时代之所以率先在广东浮出水面,至少有如下几个原因:

  一是天时,即广州的城市化进程所使然。世纪之交,广州提出从山水城市(白云山、珠江水)向山海城市延展;广州的城市版图则从原来的1000平方公里向5000平方公里规划。规划本身涉及到一个南拓、北展、东延、西进的问题。南拓就是往番禺这边走,把番禺由市改区,一直延伸到南沙,1000平方公里的广州一夜之间扩大为5000平方公里,成了华南地区的第一大都市,并辐射东南亚。

  二是地利,即广州的城市走向所使然。对于广州的整个城市规划,所有的广东老板都十分敏感,尤其是地产界的老板,因为他们相信,他们的财富是与广州的“风水”紧密相关的。广州的“风水”应该怎么看呢?我的看法是往南边走,就是往番禺走。广东许多老板曾经问我广州会怎么发展?我毫不犹豫地告诉他们,广州肯定是往南边走,往番禺。

  从科学的角度来讲,任何一个中心城市,必须要有广阔的腹地,城市化是工业化的孪生子,没有一种雄厚的工业基础,催生不出现代意义的城市。

  往南边走,南边主要是南(海)、番(禺)、顺(德),广东最富裕的地方,需要有个中心城区来为其提供服务和孵化。所以广州城市规划出来以后,他们就推崇我的广州“风水”走番禺的说法,纷纷往番禺拓展。

  再看人和。广东经过这么多年的发展,民间的力量是很强大的。广州是个大市场、小政府的地方。强势市场,弱势政府。在这一前提下,地产商们才可能纷纷到华南板块抢地去,上千亩甚至数千亩地抢。这就是当时的区域背景。

  还有一个重要因素就是宏观背景。当时中央的土地政策不是很严格,抢地的门槛不是很高。土地的获取不是通过招投标,而是内部议价,20万1亩、15万1亩,然后交10%的定金,套住一块地。这时发展商拿地实在太容易了!所以我对今天中央的宏观调控政策举双手赞成。

  土地的价值本来是由三块组成的。第一块价值应该属于农民,他们辛辛苦苦世代耕耘,养家糊口靠的就是这块土地,但我们的补偿却仅仅是一点青苗费,这是不够的。你不仅要补他的青苗费,而且要补他这一辈子衣食无忧,或是买保险,或是给予其他补偿。这才是你的第一个成本。

  第二块价值属于当地政府,他们把这块地由生地变熟地、熟地变宝地,把不毛之地变成兴旺之地、希望之地,从而给这片土地带来增值,形成级差地租。这块增值部分应是第二个成本。

  第三块价值属于国家,因为土地说到底属于国家。

  土地的价值本来应该由这三块组成。但按原来的算法,只给农民一点青苗补偿费、给国家一点税费就完了。评估方式极不科学,土地价值被严重低估,为房地产商的暴富提供了机会。

  于是,当房地产商便成为一件很容易的事。怎么当法呢?——借套西装,沐猴而冠,然后找到一家银行行长,通过吃喝嫖赌将其拉下水,然后骗上个500万到手,先买一部奔驰,再去搞一个顶级的办公地点,搞一帮人搭起平台来,再去套一块地,交个定金,500万就花得差不多了。这时,利用手中的土地再找银行套钱,5000万、5亿都可以贷,贷完以后,有多少钱拿多少地,比如说你贷了5个亿,你就可以拿到5000亩土地。吃喝嫖赌花掉了4个亿,还剩1个亿,这个时候银行如果跟你追款,你没有款,然后呢,一评估,你这个地方值10个亿,最后银行还欠你5个亿。这就是部分开发商的圈地方式,也是大盘时代出现的一个重要前提。

  当然,大盘时代的出现还有两个重要前提,一是消费需求的提升——消费者由购买单纯的住宅到购买家居、购买环境,直至购买生活方式。而这样的消费需求只有具备复合功能的大盘、超级大盘,甚至新城区才能满足。

  有人说是我们开创了大盘时代,准确地说,是我们遭遇了大盘时代。大盘时代的出现不是谁登高一呼就能呼唤出来的,其产生与发展有它的必然性。从客观上讲,国家的法规不严密、门槛太低,使市场经济先行一步、且实力相对雄厚的广东抓住了这一机会。

  从科学发展观来看,前大盘时代的确存在不少问题,突出表现在如下几个方面:

  一是鱼龙混杂。阿毛阿狗、小商小贩都搞房地产。10亩地是房地产商,1000亩地也是房地产商。初级阶段出现这种现象应该说是正常的,但决不能长此以往。

  在国外,如美国、澳洲,土地整治商和房地产开发商早就分解开了,各归其位,各司其职。

  土地整治商是什么概念呢?国家确定一个开发计划,今年开发某个城区,比如说有3000亩到5000亩,经过议会或者政府确定下来,决定这个地方做成一个休闲区或商业区。然后通过招投标挂牌,相当于成都市的做法,先拿方案,然后看你的资质,最后再给牌。一般都要求企业具有上百亿的资产,没有这种资质和实力是不可能做成这种事情的。最后,通过举牌,哪家财团拿到以后,它要根据政府的定位,然后定性,进行国土整治,港口、码头、道路所有的功能区明明白白,清清楚楚,甚至发展商不愿做的事情他也要去做,这就是我们讲的公共建设这一块。

  做好框架以后,才是分块。比如3000亩分成30块或者是15块,功能很清楚。这块是别墅区,这块是别的什么区,然后再二次招商,挂牌,让所谓的住宅开发商进来,就是我们说的房地产开发商,有的拿到50亩,有的拿到100亩,有的拿到200亩,不会大的。房地产开发商们再搞一种差异化错位经营。

  而房地产开发商,严格意义上是整合商。

  他拿到这100亩地,在这个大的背景下为了避免和别的客户进行同质化竞争,就要对产品进行定位和市场测算,测算完以后又去整合设计师事务所(设计师事务所通常都是很小的,三个人、五个人)然后要求他们,我这里有30幢别墅,你给我设计三种模型,三种样式。

  三种模式出来以后,开发商就去采购市场,从8楼到1楼,一边走,一边看,根据需要,一边打叉打勾,就像逛超市一样,到了楼下交给服务员,说我要这些材料,第一天来什么,第三天来什么,第五天来什么。到时候,材料供应商就会按照要求将所需材料送到工地。通过这种方式便实现了建筑材料的零储备。

  这时开发商再整合一家建筑公司,按照设计要求将别墅建好。然后设计师进场坐在所谓的售楼部里,开始卖楼了。消费者进来一看,三个样板房在那里摆着——这就是他们需要的房子。

  如果你还要进行个性化的调整,比如不喜欢哪个颜色,或者把红瓦变成蓝瓦,框架你变不了,但个性可以变。这时候电脑里面各种图形颜色出来,是不是这个意思?你觉得可以了,好,OK!完了,如法炮制。

  这时候的房地产发展商其实就是建筑承包商。利润也就是10%以下,操作到位他可以赚几个百分点,操作不到位就会亏损。这种东西,好处在于人工化、模块化、产业化,不足之处是想象空间不够。中国呢,现在是杀猪的、宰羊的全进了房地产市场,眉毛胡子一把抓,从头管到尾,问题肯定是多多的。

  以后的中国肯定要往这条路上走。我搞房地产策划是把国外的历史、现状都看得明明白白的,这是一个非常重要的前提。

  大盘时代之所以让我们遭遇上了,是因为社会发展不充分,政府功能不得力。两害相权取其轻,两利相权取其重。我认为市场和房地产开发商的那种做法,是政府部门不可能做到的。

  对于当时房地产商们大批进入大盘开发的做法,我为他们鼓与呼,并且积极介入,以减少其发展过程中的弊端,盘活它对社会的积极意义。我用了3年的时间,在华南板块策划了两块样板田,一块是星河湾,一块是南国奥林匹克花园。从战略上、策略上、功能上、定位上,帮助他们做了很多事情。当时整个广东都不看好华南板块,网站上很多人也在骂,说王志纲搞什么华南板块,这里肯定就是他的滑铁卢,房地产哪有这种做法的?当时很多人都问我,也为我捏了把汗。我说,好啊,他们都看明白了,还要我干啥?这个项目按照我们的策划,成功了,引起了全中国的广泛关注,也形成了巨大的社会效应和经济效应。一个重要原因是,它的悬念太大了!

  最后革命成功了,从战略到策略到功能,这两个项目都取得了巨大的成功,并引出了整个中国的一场波澜壮阔的“踩盘运动”。伴随我总结的华南板块作为成功的案例推出以后,一下子风靡中国,点醒了很多人,不管有条件没条件,许多人一开口就是大盘。千方百计把地给圈了,一圈就是一两万亩。只要圈地成功,不管其产品做得多糟,都不会亏,因为赶上了末班车。

  胜利并没有冲昏我们的头脑,在总结和反思前大盘时代时,我们发现了几个问题。首要问题是,政府不到位,或政府缺位。

  当时我曾说了一句话,政府的缺位,胜过政府的越位。政府的越位更糟糕,广州的珠江新城就是最经典的例子。政府大包大揽,最后糟踏了很好的资源。华南板块政府没投一分钱,就打造出了一个中央居住区。这就是两害相权取其轻。相对于政府的缺位,政府的越位造成的危害更大。

  华南板块成功以后,我就感到,民间的力量越来越强大了。它们已经具备做一些大的区域开发的能力,同时它们也在呼唤着这一空间。国外早就有这种空间了。这样我就预感到,未来的房地产发展商可能要分为两块,一块是“批发商”,搞城市运营,一块我称其为“零售商”,做一些常规的地产项目。

  当时,我还有一个深刻的体会,就项目谈项目已经意义不大了,必须站在区域和城市经营的角度来看房地产,才能把握住方向。所以2001年革命一成功,马上转向,宣布进入城市经营这个领域。2003年,我们推出《城市中国》这本书,正式介入城市经营并带着城市经营的眼光去看房地产,这样一来空间就非常广阔了。至此,我已经意识到,中国房地产走到了一个新的转折点上。

  三、后大盘时代浮出水面

  2003年底到2004年初,中央实施宏观调控,对土地加强控制,从扬汤止沸到釜底抽薪,宣布了房地产一个时代的结束。所以我宣布:前大盘时代走向终结。靠勾兑去圈地的那种大盘时代已经不复存在了!

  在这样的大背景下面,是不是房地产就没得做了?我的观点是:后大盘时代浮出水面。

  随着国家对土地严格控制、有计划地供应,土地市场必然是僧多粥少。过去房地产上阿毛阿狗都赚钱,像过去闯东北那些汉子,随便去耍一把就有吃的喝的,现在肯定是不行了!很多老弱病残要自然淘汰出局。这是好事!经历十多年中国市场经济的洗礼和培育,已经有了一批优秀的能征善战的商业集团和地产公司,自己要升华,通过这次洗牌,使他们能够获得更大的空间展示自己,获得雄厚的实力。

  中央对土地的限制还带来一个问题,就是如何盘活存量资产。

  在二十多年的高速发展过程中,很多领域里有大量存量土地扔在那里,而且是有出生指标的。大体有四大领域:

  第一个领域,开发区。整个国家有上千个开发区,这些开发区都是很粗放的。有一些不要说没有出生证,许多有出生证的都是很粗拉的。

  譬如山东很多开发区是由企业来办的,像一个海尔,一下要了5000亩,怎么开发呢?星星点灯,到处都是海尔工业园,确实是浪费资源。下一步,这些粗放的工业园区无疑是一个很大的开发空间。重要的是如何去挖掘,去升华,去集约化地开发。这就逼着政府去想这个问题。

  第二个领域是旅游开发区。伴随着中国从温饱到小康到富有,旅游从观光到休闲到度假,有很大的空间,像成都旁边的青城山、峨嵋山。一个叫万冠集团开发的碧峰峡就很漂亮,很成功。对于旅游开发区,可以促使人们去进行内涵式的开发。

  第三个领域就是大型的商贸、物流园区。原来我们做那个物流园区,地一圈往往就是300亩、500亩,烂房子一盖,要么卖洁具,要么卖瓷砖,很粗放的。现在我们讲物流市场,主要靠集约化、零储备的方式来进行物流的转换和交易。这方面也有很大的空间。

  第四个领域是大型的社区开发、大型的国际社区、甚至包括很多中心城镇。农民要城市化,怎么城市化?就需要实力雄厚的发展商们介入,既解决了农民的问题,又解决了城市化的问题。这其中同样是有广阔空间的。

  所以我说,前大盘时代走向终结,后大盘时代浮出水面。对于发展商来说,现在的问题不是没有机会,而是如何抓住新的机会;不是没有空间,而是如何开拓新的空间。