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城市经营
CBD与城市运营
路虎 2004-12-21

引言

在被房地产开发商作为营销概念充分宣传和炒作之后,“CBD”这一抽象的学术概念已经成为人们耳熟能详的时尚名词。

随着北京、上海CBD规划建设如火如荼的进行,全国不少省市也掀起了争建CBD的热潮。目前已提出建设CBD的城市有:天津、重庆、沈阳、济南、郑州、西安、成都、武汉、南京、杭州、广州、大连、宁波、深圳等近20个大中城市,甚至有些县级市,也提出要建设自己的区域性CBD。某县级市一位市长称欲投资1700亿元打造地方CBD。

“CBD热”自然引起了国家的关注。2004年4月9日,国务院研究室向总理提交书面意见《关于流通领域的盲目投资和重复建设不容忽视》。该意见认为,钢铁、汽车、水泥、电解铝等生产领域出现的投资过热现象已经引起了有关方面的关注,但流通领域的盲目投资和重复建设还没有引起足够重视,不少地方仍然加速扩张,主要表现在7个方面:盲目投资打造大商场、商业街、会展中心、大型MALL、中央商务区(CBD)、大型物流园区和大型批发市场。显然,CBD已经是此次国家宏观调控的重要关注对象。

媒体上流传一种比较主流的观点认为,只有国际性的城市才可以建CBD,如美国纽约、日本东京、法国巴黎、英国伦敦等,中国目前只有北京、上海、广州可以考虑建CBD,其他城市都不行。

于是,在学者的质疑和媒体的打压声中,很多城市的CBD计划搁浅或延迟,一哄而上的“CBD热”暂时归于沉寂。

那么,我们究竟应该如何客观地看待CBD,如何认识CBD与城市运营的关系呢?

一、解读CBD

不了解CBD,就可能认为县城也能建CBD,可能认为几年时间就能建一个CBD;了解CBD,但以静态的眼光看CBD,则可能言必称曼哈顿、拉德芳斯,认为中国除了北京、上海之外哪里都不能建CBD。我们必须以动态的发展的眼光来看CBD。

(一)静态地看,CBD的是少数大城市所特有的以商务功能为主的中心区。

CBD即“中央商务区”(Central Business District),是在一个大城市内,集中了大量的商务办公、金融保险、商业贸易、信息服务、文化娱乐、会议会展、商务酒店、行政管理、高级公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境,便于开展大规模的商务活动的城市中心区域。通常,CBD的功能可分为商务办公(大企业总部、金融机构、律师事务所、广告代理、会计师事务所等)、商务关联的服务产业(高级酒店、高档餐饮、娱乐业等)以及商品零售业(以大型百货商场和高档购物商店为主,即大型商场和购物中心,以及珠宝店、金店、名牌时装店、高档家具店等高档零售商业街等)。这些功能的空间集聚与分异,形成了商务办公区、零售商业区、娱乐及旅馆区等相对独立的子功能区,同时也形成CBD的核心区、过渡区和外围区。CBD有四大特点:(1)核心性最强。它是城市功能的核心,是金融、贸易、零售商业、管理、服务等第三产业档次最高、最为集中的地域,是城市中能级最高功能区,是城市竞争力的重要体现。(2)商务流最集中。由于CBD的可达性强,密集度最高,因而是城市中人流、资金流、信息流等商务流最集中和最频繁的地区,具有最高的人际、信息交流量。人流量大,且昼夜人口差异较大,因而易造成交通问题、环境问题和“睡城”问题。(3)外向性最强。作为城市中吸引和辐射范围最广的功能区,外向度最大,国际性最强。(4)地价和租金最贵。是城市中建筑密度最高的功能区。

(二)动态地看,CBD的作为城市的“都心”,其内容与形态在不断变化,CBD是提高城市竞争力和进行城市运营的重要内容。

CBD是随着市场经济的发展而不断发展变化的。在不同历史时期,在城市所处的不同的发展阶段,CBD有不同的内容与形态。纵观世界各国CBD的发展,大致可以概括为以下四个发展阶段:

“第一代CBD”:以商业为主,商业与商务功能混合。零售业的集聚,由商业街发展为大型购物中心,大型百货公司和高档商业街云集,形成了最初的CBD,类似于今天的CRD(中央商业区)。

“第二代CBD”:商业与商务功能并立。在金融业日益主宰资本市场的条件下,由于大量商业活动的需要,大量金融机构在商业街或购物中心周围云集,并形成城市金融中心和最便利的资金融通市场。城市购物中心与金融中心并立,构成了真正意义上的CBD的雏形。

“第三代CBD”:以商务为主,走向综合化、高级化、国际化。大量的公司总部及其办事机构在CBD集聚,促进了大量信息、咨询、中介等服务机构的诞生,商务酒店和会议会展中心等也应运而生,并进一步强化了CBD的综合性、外向型的服务功能。在商务功能日趋势主导的同时,由于用地紧张,地价高涨,人口与产业的郊区化,导致CBD的商业功能不断向外扩散,保留在CBD的商业则不断高级化。随着国际竞争日益激烈,国际地域分工的加深,除纽约、伦敦、东京之外,许多国家的大城市(包括中国北京和上海)纷纷加入国际性城市、世界城市、甚至全球城市的竞争,希望成为更高层次的经济主导者。CBD的竞争,已经成为区域参与国际竞争的重要焦点。

“第四代CBD”:“新CBD”和“泛CBD”时代。随着后工业时代和信息时代的到来,CBD的发展呈现出新的趋势。第一个新趋势是出现“新CBD”。由于自发形成的“老CBD”发展空间日益局促化,商务成本过高,交通与环境问题突出,而高速公路和轨道交通的迅速发展,以及大众汽车时代和城市郊区化时代的到来,使“老CBD”发展出现空心化。在新城开发过程当中,在政府规划的引导下,“新CBD”浮出水面。这种新CBD不同于传统的CBD,它不是自然、渐进发展起来的,而是人为规划和开发出来的。世界上大多数大城市的CBD都沿着“向城市中心点集中??由一个点向周边扩散??在更高层次的中心集中”这样一条轨迹在发展,伦敦道克兰、巴黎拉德芳斯、上海陆家嘴、深圳福田等的开发即是佐证。第二个新趋势,是CBD的发展呈现出“泛CBD”发展趋势。随着生产方式变革,信息技术的发展使实时接收手段提高,远程服务实现,人们在网络上的联系代替了实际空间上的接近,大规模集中化生产方式被灵活的、柔性化的生产方式所替代。一方面企业可以把原来复杂的科研开发、生产、资金筹措、销售等各个环节分解成若干相对独立的、常规的部分,并安排人们在最合适的区位工作,企业的组织由以前的金字塔型转变为结点网络型。另一方面,全球化和信息化使大的公司企业,尤其是跨国公司,可以选择在一个集中的区位调控管理整个公司企业。于是乎,在城市中心区CBD日益拥挤的同时,悄然出现了“商务公园”、“办公公园”、“企业公园”、“生态办公区(EOD)”、“总部基地”、“商务SOHO”、“休闲CBD”等一系列的“泛CBD”形态。

1995年,“美国国会技术评估办公室”发表了一份题为“技术对美国大都市的重新塑造”的报告,分析了信息技术对产业组织和区位选择的影响。结果表明,并不是所有高等级行业的所有部门都要留在CBD。如保险公司可以方便地通过电话、邮递、传真、电脑网络与保险业政策执行者和客户联系;金融服务部的后台办公功能,如票据清算、汇款、信用卡办理业务、银行批发业务可以外迁至劳动力和办公场地更为便宜的地区。在复杂的专业性办公行业中,计算机和软件研究开发人员往往可以搬迁到郊区工作。

综上所述,商业是CBD的初始功能,金融、办公、管理等商务功能则是商业功能的延伸与升级,两者共同构成CBD的基本职能,并在不同发展阶段占据不同的地位。CBD的价值在于它是城市的核心区,即“都心”,至于商业和商务应各占多少比例,要看城市的发展处于哪一发展阶段。“都心”在城市有不同的内容和形式。CBD的发展并没有固定的模式,它必然是因时因地制宜的。CBD的作为城市的“都心”,其内容与形式在不断变化,CBD是提高城市竞争力和进行城市运营的重要内容。

二、CBD与城市运营

今天,在城市化和产业化进程当中,我们应该以什么样的战略高度来看CBD的意义与价值?

中心城市之间的城市竞争,必然包括CBD的竞争,这是不可回避的现实。随着中国经济的快速成长,跨国公司总部和正在加快进入中国的步伐,国内企业总部也进一步向北京和上海这样的大城市集中,北京与上海的“总部经济”进入黄金发展期,北京朝阳CBD和上海陆家嘴CBD的建设如火如荼,上海更是瞄准“世界城市”的战略目标建设国际一流水准的CBD;深圳借CEPA东风正在加快福田CBD的建设步伐,力挽一度形成的所谓的被“抛弃”的不良形象;广州也正在试图从珠江新城CBD的失败教训中走出来,立足于珠三角及广佛经济圈新的发展态势,重振雄风,东山再起;重庆、成都和西安正在角逐西部第一城、中国“第四城”,CBD的竞争正在这西部三雄之间悄然展开;杭州钱江新城CBD、郑州郑东新区CBD、南京河西新城CBD、哈尔滨群力新区CBD等,则是以新城区开发为契机,试图以新的城市运营模式来打造新的CBD,以提高城市竞争力,强化区域性中心城市的地位与作用……

在市场经济环境下,城市之间的竞争充满变数,中国城市竞争格局正在重新洗牌。在未来10年乃至更长的时间里,将有一批黑马城市异军突起,也将有一批自我感觉良好的中心城市走向衰落。人们经常说,“大城市要强,小城市要特”,但大城市究竟应该强在哪里?当然应该强在综合竞争力,但更要强在现代服务业。CBD正是大城市现代服务业最为密集的区域,是一个城市现代服务业发育水平的集中体现。

大城市的集散功能、资源配置功能以及创新功能,主要是通过服务业,特别是现代服务业来实现的。现代服务业与传统服务业相比有三个重要特征,即高人力资本含量、高附加值和高技术含量。现代服务业主包括金融、保险、信息、会计、法律、咨询、广告、中介、物流、会展、研发、培训等行业。从服务对象来看,现代服务业与传统服务业有明显区别:传统服务业的服务对象主要是大众消费者;而现代服务业的服务对象主要是生产者,即现代企业,尤其是现代制造业企业。现代制造业企业的建立,会拉动现代服务业的发展,反过来,现代服务业的发展,也会带动现代制造业的升级,两者是相辅相成的关系。在今天,世界已经进入到后工业化时期,以信息产业为主导的现代服务业已成为最先进的产业形态之一,现代服务业看似为“仆”,实则为“主”,因为它引领了经济发展的潮流,它使制造业成为其实现目标与利润的手段。按照走新型工业化道路的要求,要促进产业结构优化升级,就必须加快发展现代服务业。因此,像石家庄这样的区域中心城市的产业发展战略定位,如果不能把现代服务业作为重点突破方向,实现制造业与现代服务业双轮驱动,则有可能在新一轮竞争中进一步被边缘化。

CBD作为现代服务业的密集区,是城市发展的战略空间,是城市与区域发展的引擎,能有力提升城市在区域中的中心地位与龙头地位,提高城市综合竞争力,使城市更加外向化和国际化。

CBD不是一个口号和概念,而是一个打造面向21世纪的新都心,培育现代服务业产业密集区的战略目标。作为一个大城市,可以不喊CBD,但不能不打造面向21世纪的新都心,不能不培育现代服务业产业密集区。应该把CBD作为强化城市竞争力和城市运营的重要抓手。

三、对规划和建设石家庄CBD的建议

规划和建设CBD,应该站在经营城市的高度上考虑。新一轮的城市总体规划将石家庄的城市定性为:“中国经济增长第三引擎中的重要支点,首都经济圈的第三极,冀中南经济圈的经济振兴中心,河北省省会,中国医药之都,华北中南部的物资集散和交通枢纽。建成产业强大、生态优良、环境优美、功能完备、文化先进、交通发达的现代化大都市。”CBD的规划和建设,应该紧扣石家庄的这一战略定位。

首先,要跳出石家庄来定位石家庄CBD。要让它参与到全国甚至世界经济的大循环中,从而带动整座城市和区域的发展。石家庄作为“中国经济增长第三引擎中的重要支点,首都经济圈的第三极”,其CBD的战略定位与规划应该研究环渤海城市群的发展态势,尤其是要研究北京、天津的CBD的定位与规划,与之错位发展,差异化生存,形成互补互动的三足鼎立的格局,而不要把石家庄的CBD仅置于冀中南经济圈的空间尺度进行思考。

是不是由于北京太强势,石家庄就“灯下黑”,没有发展?是不是北京有了强大的CBD,石家庄CBD就没有发展?关于这一点,观察一下长三角的城市格局,看看上海与杭州、南京等城市之间的关系,就不难得到启发。当杭州湾跨海大桥(上海与宁波之间的跨海大桥)的方案被国家正式批复之后,一向从容不迫的杭州不禁感到后背发凉??杭州这一省会城市极有可能被边缘化,区域中心城市的地位可能被动摇。面对这一竞争局势,杭州迅速调整城市发展战略,一是加速了“从西湖时代到钱塘江时代”的步伐,大开大合,撒县设区,拉开骨架,把城市做大做强;二是大力打造新的“都市之心”,即推进大杭州未来CBD??钱江新城的规划与建设,打造与上海CBD错位发展的区域服务中心,强化杭州作为区域中心城市的吸引力与辐射力。杭州的发展理念是“做好配角也能成名角”。石家庄面对强大的北京,也应该树立这种发展理念。只有与大北京对接,当好配角,找准自己的戏,石家庄成为中国城市当中的一个名角。

有专家以纽约和波士顿之间的关系为例,研究了现代服务业在区域一级城市和二级城市之间的分工与协同问题,研究结果是,纽约CBD固然强大,但波士顿CBD依有发展空间,并不因纽约CBD的极化而衰落,是错位发展互补共生的结果。

其次,要紧扣石家庄的功能定位与主导产业定位来定位石家庄CBD。石家庄作为“冀中南经济圈的经济振兴中心,河北省省会,中国医药之都,华北中南部的物资集散和交通枢纽”,这一城市功能定位,为石家庄CBD指明的重要方向。石家庄CBD建设应着眼于对区域经济的服务与带动,要立足于石家庄市城市发展战略的需求。要体现“中国医药之都”和“华北中南部的物资集散和交通枢纽”的个性与特色,要着力培育相关的产业链,并将CBD作为产业链当中的现代服务业的主要发展平台。应该认识到,CBD是石家庄未来20年城市发展的最重要的战略空间之一,是石家庄适应经济全球化、信息化、新经济和中国加入WTO的城市空间发展的战略选择,也是做大做强石家庄的具体体现。

第三,要结合石家庄城市空间结构的优化与整合。

1、要结合石家庄作为华北商埠、华北中南部的物资集散枢纽的规划,在相当一段时期内,比较现实地以强大的商业中心来启动和活化CBD,树立以大商贸带动大商务的理念,不要过于超前地大搞商务写字楼和大厦开发,欲速则不达。
2、要处理好CBD与城市新战略空间(新城区)之间的关系,石家庄新战略空间的成长离不开CBD的服务,而CBD的发展也需要新战略空间的烘托。应以基础设施为保证,以政府政策为导向,实现CBD与城市新战略空间之间的交通网络的全面整合与对接。
3、要结合石家庄地铁规划,并注重CBD地下空间的开发,使CBD成为真正的活力之城。
4、是要结合生态城市的规划,适度超前地进行生态型CBD的规划与建设,尤其是要规划好CBD中的“城市留白”,可先将其作为大型城市商业公园和商务公园等大型绿地及公共空间使用,吸引人气,培育形象,使CBD成为令人留连往返的魅力之城。
5、要结合数字石家庄的规划,适度超前地考察信息CBD(E-CBD)的规划,使CBD成为城市和区域的信息中枢。
6、严格控制并规划好CBD居住用地,使CBD成为都市富人区之一,导入高收入高消费人口,带动商业与商务消费,避免CBD夜间成为死城。
7、要为CBD的远期开发做好土地的战略性预留,不要急功近利,杀鸡取卵。
要从城市的全局的和长远利益着眼,不能操之过急,要把CBD作为城市经营的长期性大业来面对。CBD的建设与国家及城市的宏观经济的发展密切相关,建设CBD是一个投资大、周期长的发展过程,像石家庄这样的城市,至少要用三十年,如果政府不能规划好,控制用地,选择性招商,加强监督,则CBD难免为一些短线运作的房地产所左右,搞得不伦不类。

石家庄CBD的规划与建设,应该借鉴国内外大城市CBD的成功经验,但不能套用任何一种既成的模式,应该结合自身的特点,打造富有个性的CBD,即使有些专家不认为它是CBD,那也没有关系。发展才是硬道理,重要的是内容和结果,不是口号和形式。

石家庄,你一路走好!

[路虎,王志纲工作室北京中心,2004-7-30]