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大型不动产
王志纲破除房地产迷局
王志纲 2011-12-11

 

 

 王志纲破解地产迷局

我从事地产行业已经十来年了,但是近年来很少接受地产演讲,因为我们关注的重点更多地是在城市和区域,以及旅游休闲等领域。地产调控到今年,从南到北走下来,几乎所有老板都在问:如何看待今天房地产的形势,究竟房地产业的明天将向何处去?所以正好有这个机会来集中回答,谈谈我的观点。

 

  观察中国房地产最好的标本莫过于我们今天站着的这块土地——三亚,今天我们选择三亚来探讨这个问题,在这家游艇会的酒店开这个会,格外有代表性。

 

  那么我的第一个话题就从海南讲起,来回顾一下地产的今昔;第二个话题谈谈地产的奥秘;第三个话题说说地产的明天。

 

  海南今昔——中国房地产的风向标

 

  我记得20年前,我作为新华社记者来海南,那个时候的海南是中国最狂热的一片热土,是最早一批地产冒险家们练身手的地方。包括冯仑、潘石屹这些今天地产圈的不少活跃分子,发家的时候,都有一段在海南捞世界,在这里挖第一桶金,从流氓到绅士的经历。

 

  那时海南岛到处都是带着发财梦想来冒险的人,这里自然条件好,在天涯海角可以随地而睡,生活成本低,而且做生意不需要多大资本,因为土地无所谓开发,参与者都是为了转手倒卖,击鼓传花。运气好,凭空就可以捞一把。

 

  在休闲地产方面做得很大的宋城集团的老板,就曾告诉我,他当时只有500块钱,就敢闯海南。虽然没发大财,但海南退潮后,凭借海南的地产启蒙,怀揣一幅清明上河图回到杭州建宋城,空手夺枪,硬是把图纸变为了现实。那个时候,中国人均GDP才800美金,他算是旅游地产的先行者。

 

  印象深刻地是,1992年初几乎全国银行的行长们,都扛着钱到海南岛炒地,参与击鼓传花的游戏,这是海南地产的第一次房地产狂潮。

 

  我记得,疯狂的状况持续到1993年6月份,中央提出治理整顿,朱镕基是铁腕人物,行政命令加经济手段,仅用30天的时间,限令所有的银行必须把钱全部收回。钱收不回来就抓人,于是在短短一个月中,海南炒地的资金链条断裂。鼓声一停,没有逃掉的炒地者,全都晒死在沙滩上,丢下一片片烂尾楼。

 

  1993年一直延续到96年,还有很多人陆续找到我们,希望可以拯救海南的地产,不少老板还抱着侥幸心理,认为目前的危机只是暂时的,只要熬过寒冬,面包会有的、黄油会有的。但实际上,1996、97、98一直到2000年,近十年海南的房地产一直处于停顿状态,死守海南岛的老板多数都破产了。

 

 王志纲破解地产迷局

 

  回想起十年后,2003年再来海南,当时的市委书记刚调到省里,准备大干一场,曾很兴奋也很沉重地跟我讲:海南十多年留下了大片的烂尾楼,特别是三亚,不符合美丽三亚的形象,所以我痛下决心准备炸烂尾楼。其后,我们王书记花很多的功夫做调研,刚选了几个“软柿子”动手,还有成千上万的烂尾楼正准备炸的时候,中国的房地产又进入了一个黄金时代。从2003、04、05年开始海南地产井喷了!

 

  我们现在的会场,鸿洲游艇酒店的老板也曾放弃三亚,跑到深圳创业,在深圳赚到一些钱后,2003年在他老家那些叔侄们的要求下,回三亚做游艇,起步也是很艰难的。没想到,很快碰到海南房地产的第二次浪潮,眼看旁边的房子从每平方两三千块钱涨到了两万,王老板借着天时、地利,游艇会,游艇酒店、游艇地产呼呼做起来了。

 

  从2005年一直到09年,海南岛被定位为国际旅游岛的时候,几乎中国所有老板,不仅房地产老板,包括矿老板、煤老板,全部往三亚跑。这个时候重新出现了将近20年前潘石屹、冯仑他们空手道炒楼那个盛况。楼价一天三涨,直到2010年春节,连三亚的酒店房价也炒到了几万块钱一晚,可谓全球最贵,简直不可思议。

 

  在这个大背景下,三亚地产诱人的钱景,吸引了全中国的房地产商全部涌入海南。这个时候地价能不贵吗?房价能够不贵吗?其实,三亚的表现,是中国房地产的一个放大,一个典型写照。

 

  中国房地产超英、赶美,不少人认为房地产还会涨,但是很多清醒的老板,我们在私下沟通的时候,他们都对这种形势忧心忡忡,认为一个良性健康的房地产不应该这样的,这样的结果最后对于消费者对社会不利,对房地产商也不利,当然也许对某些投机者有利,但对投资者也是不利。今天有些参与制造和抢房地产泡沫,也受到重创。

 

  今天的中国比起20年前的中国,人均GDP从800美金到4000美金,而且中国最发达的两三亿人口长三角、珠三角环渤海,人均GDP已经到一万美金,增加了十倍,在这个巨变的时代,人们除了吃住行以外更大的消费就是游、购、娱。

 

  刚才姜奇平先生从专家角度谈了网上的地产销售,我认为这是一个金矿,尤其是在房地产的高烧过去之后,怎样提高附加值,提供服务,提供生活方式,是摆在房地产商面前,需要考虑的问题,可以很好地利用网络这个平台。

 

  短短十年的时间,中国成为全球第一的出口大国,经济总量增长到仅次于美国,成为世界第二,中国在高速发展的同时,也成为全球巨大的消费市场,每天都不断上演很多传奇。所以我认为海南不可能出现1993年的惨状,但是海南会受到这次调控的重大的影响。现在很明显,狂热已经降温,这是海南的今昔。海南有一种宿命,一直是中国房地产的风向标。

 

 王志纲破解地产迷局

  2010年初,此岛上的公寓房价天天涨,最高卖到17万一平方,据说现在也要7万一平方,只是有价无市。

 

  房地产的奥秘——硬着陆,还是软着陆

 

  下面谈第二个话题——地产的奥秘。今天的中国,房地产可以说一直是个热门的话题,各方面的专家都要来这个圈子一试身手,而且颇受欢迎。我曾遇到一个专门讲房地产的专家,一年可以赚几百万。有些是代表地产商讲,有些地产商也常是演讲的主角,有段时间内很受媒体追捧,掌握了社会的话语权,让人觉得不够客观。

 

  我讲房地产,主要是在趋势方面,相对超脱。我们现在主要是研究未来城市发展、产业转型、休闲以及创新性产业相关联的不动产。我们真正的价值在于尽可能保证自己的公信力,跟各个方面保持一点距离,尽量透过现象找到本质,这样对于国家、对于企业、对于个人都有好处。

 

  首先分析一下当前中国地产的形势,也许有人听了不高兴,仅供参考。今天不少房地产老板还抱有侥幸心理,认为这一次宏观调控还会像之前那样,只是过眼烟云,熬一段就过去了,到时候将会是绝地反弹,获得更大利润,像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。

 

  但是依照我的判断,告诉大家,这种情况不会再现,为什么呢?首先表现在金融上,今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏,他说根据他们的测算,如果今天中国市场上需要的货币是一百的话,实际上流通的货币量是两百,远超过现实所需要的货币供应量,钱多东西少。所以老百姓也好,商人也好,多余的钱保值增值,最可靠的就是投资不动产,房地产不涨没有办法,这是金融问题。

 

  房地产暴涨的时候,几乎所有人得利,第一个得利的是老板,中国评选首富十个有七八个是房地产商,当然这有一个行业周期,赶上中国高速城市化的过程,房地产首当其冲,扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关,跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策,金融政策有很大的关系。

 

 

  特别是2008、09年,为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机,中央从所谓的稳定政权的角度考虑,过于敏感,经过20天时间所谓的政治局调研,就急急忙忙向市场投放货币4万亿,加上各省市的配套资金,限期投放,不仅过去几年调整的效果一风吹,而且有过之无不及。

 

  第一,国进民退这个时候开始了;第二,官商勾结加剧;第三,整个中国的国际竞争力受到重创;第四,下一步再有新的危机来的时候,中央可用的手段已经不多了。

 

  现在回过头来看,其实本来08年出现全球金融危机,正是中国宏观调控的绝佳机遇,借此给过热的中国经济泼泼冷水,趁势痛下决心实现转型,中国经济将更有后劲,更加可持续。但相反,盲目的货币投放,只不过把危机向后拖延,实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来,就是通货膨胀。

 

  如此,怎样解决通货膨胀,又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢,一病未除又添新病。

 

  中央现任领导,按照政治潜规则,愿望都是要保证在自己任内不出事,尽量保持社会和谐,最好让每个人都得到甜头,然后把位置交给下任。好的方面来说,他们不想动根本,不搞釜底抽薪,顺利交棒是好,但是另外一个方面,矛盾积压太多,棒子交不出去呢?

 

  高速发展,房价翻几倍,房地产商获取了暴利,事业发展迅速,叫好;政府通过高价卖地可以大兴土木,创造政绩,叫好,相关产业也高兴,像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单,生意很好;其次,整个社会就业好,工资涨了,似乎是都不错。

 

  但是世上没有白吃的午餐,为了保增长,保就业,保社会稳定,通过发货币促进繁荣,谁知引发通货膨胀,而且有持续增高的趋势,如此,必然引起社会更大的不满,这又有违稳定压倒一切的宗旨。

 

  所以,今天摆在中国政府面前一个无法回避的难题,就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题,有两种选择:一个是软着陆,一个是硬着陆。

 

  所谓软着陆就是要把泡沫挤掉,或使其渐破,消其于无形,然后社会继续前进,社会可能出现阵痛但不会出现震荡。如果是硬着陆,就是泡沫挤不掉,而且不断输血,扬汤止沸,结果是泡沫越吹越大,最后爆破,经济出现重大危机,引起经济持续衰退,社会出现动荡。政治家应该不愿看到后一种情况。

 

  中国2008、09年应对世界金融危机的决策及出招,我认为有些反应过度,主要是担心经济下滑,农民工失业,社会不稳,维稳是第一位的,从这个出发点去决策。而且投资拉动,投给谁?自然是亲儿子可靠,所以首先是铁(路)、公(路)、基(建)项目一哄而上,其中的贪污浪费不用说,还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃,民营企业纷纷归附国企,或者是不做实业转去放高利贷了。

 

  前几年温家宝一直希望调整房地产,但总是前怕狼后怕虎,受各种利益集团掣肘,调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机,更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出,发现过不去了,如果不调整很可能出现硬着陆,要出大问题。而要争取软着陆,一个躲不掉的问题,就是必须挤泡沫。

 

  如果说前一轮投入了20万亿,其中10万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀,挤掉这个泡沫,也许要伤筋动骨,但是对于整个国家经济没有根本破坏,我想选择的就是房地产。

 

  所以中央很明确,一定要把房地产作为调控的重点对象,一定要让房地产来承担挤泡沫的角色,很多人不明白这个道理。

 

  那天我跟一些老板讲这样一个动向,一是北京市长和上海市长两个重要的发言,发言里面有一个重点,北京市长讲到:北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题,就是扭转了曾经对房地产的过度依赖,房地产的贡献率从占北京市年增长的16%,终于调成了8%。很多人不知道这个话的潜台词,也就是如果我们各省市的诸侯们,不能从土地财政当中解放出来,中央的宏观调控政策就很难得到支持,北京已经表态,房地产贡献率减一半的时候,并没有影响北京市可持续健康的增长。

 

  这个月初,上海市长也在一个场所里面讲:通过两三年土地调控,把上海的房地产贡献从17%减到了7%——8%。诸侯们的表态,就是对中央说,我们这边扛得住。

 

  同时,中国银监会主席刘明康也强调:银监会2008年开始就要求商业银行进行房地产压力测试,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能回收,但本金没有问题。这个也是向中央表决心,向社会发信息,对地产的跌价我们已经做好准备了。

 

  大家想,政府做好准备,银行做好准备,还有谁没有做好准备?还有三家没有做好准备,那就是:房地产老板、大量物业的持有者,还有投机投资房地产的人,这就是一个格局。

 

  这个格局的潜台词,就是中国经济要实现软着陆必须挤泡沫,泡沫主要集中在房地产,要挤多少?打个比方,如果说有10万亿的泡沫,房地产老板扛三分之一,银行扛三分之一,房产的持有者,投资也好,投机也罢,也要扛三分之一。也就是房地产回到五年前价值上面,现在两万块钱一平方米咱们降一万怎么样,死不了人。

 

  最后的结果长痛不如短痛,所有人付出代价的同时,中央所发十万亿钞票消失无影无踪,这个时候危机过去了,经济又会继续往前走。这是我个人认为地产调控台前幕后决策的奥妙。

 

  所以我判定,这次房地产调控不是假的,是真的,这次房地产调控一定把泡沫挤掉,不挤掉过不去。我们要保政权,这次调控把泡沫挤掉是条件。

 

  我跟很多老板交流的时候,都告诉他们,你们应该抢收过冬,以时间换空间。现在我们很多客户已经采取了准备过冬的措施。这是中国地产的现实需要,不是主观意志可扭转的。不少地产老板还抱有幻想,认为政府要依赖房地产,最终还得放松。但如果涉及到政权的根本,我想政府不会让步。

 

  明天的奶酪在哪里?——危中有机

 

  那么,面对房地产调控,明天的奶酪在哪里?下一步怎么走?

 

  首先,我认为中国房地产从大格局上讲,还有比较好的黄金时段,至少十年。因为这跟整个中国城市化有很大的关系。大家知道,1993年朱镕基对海南岛炒地痛下杀手的时候,中国的城市化率不到15%,大多数人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的将近20年不到,现在中国城市化率大致到了50%,如果加上城郊那些已经住下来,离开农村进入城市的打工者,我想城市化率大概有60%。这个巨大的流动和进城的人群,造成了中国房地产在全球最兴旺的景象。

  根据其它国家的发展经验,一个国家城市化率到30%的时候,是一个房地产的井喷期,到60%的时候,基本上就达到一个平稳期。我们跟发达国家不同,美国城市化率为80%、90%,日本城市化率70%、80%,香港城市化率几乎100%,中国城市化率60、70%基本上也快到顶了,但还会有一段发展时间,这个城市化的发展周期,也还有一二十年。

 

  第二,在城市化率高速增长的前期,我们所追求的基本上是量的增长,是外延的扩大。比如说追求容积率、大盘,比房子卖的快、卖的多、卖的价高,追求暴利。

 

  那么在后阶段,我们所要追求的应该是内涵的扩大再生产。无论是对产品的追求,还是商业模式。我觉得在这方面,龙湖地产是走得最稳健的。

 

  记得16年前,当我在帮碧桂园的时候,所谓房地产就是盖房子,钢筋水泥。不仅没有策划,规划设计、园林景观、广告营销、品牌推广都没有。大部分地产商都是包工头转过来的,只会简单地盖房子。当时碧桂园之所以能成功,就是开了房地产不是“钢筋加水泥”,而是“一种生活方式”的先河。当时几乎所有现在看来常规的动作,包括最基本的,项目策划、设计建造,园林环境、广告销售、物业管理等都需要自己摸索。

 

  今天这些能力是开发商入门的基本门槛,而房地产相关服务行业也十分成熟,房地产开发所需要任何的专业服务,都可以在市场上整合到。所以我想,今天有一定规模的房地产老板,要操心的不是技术层面的问题,而是战略的选择和项目的定位,以及商业模式的设置。能够盖房子,还盖得不错,是这个行业进门的前提。但只满足于盖传统的住宅,空间将越来越有限。

 

  随着中国经济的发展,收入的增加,市场的成熟,观念的转变,消费者要买什么?这是房地产商们要思考的问题。如果之前更多地是满足人们居住的需求,投资和货币保值增值的需求;其后,人们生活方式的变化,以及休闲逐渐变为一种生活方式所产生的巨大市场需求,已经使海南岛一夜之间咸鱼翻身。北方人特别是东北人,已经不甘于在冰天雪地的老家猫冬,而是要到三亚享受阳光海滩,开始是退休一族,之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休闲市场的崛起,使得三亚很多高端的休闲平台——游艇会、高尔夫球场、七星级旅游度假酒店生意火爆。为什么海南又热了,除了有人为炒作的泡沫成分,巨大的市场需求是不容忽视的。

 

王志纲破解地产迷局


  我认为中国房地产成长周期还没有结束,但是有一个根本的变化,首先从追求数量到追求质量,从追求外延化的生产,到追求内在的提升;其二,从产品为王,到平台为王,服务为王。比如说海南,20年前就提出分时度假,产权式酒店,但太超前,没有市场。但经过这些年的发展,已经被市场接受,而在服务方面也逐渐成熟。

 

  我前天过来打球,发现不管是在球场预定,还是游艇出租,潜水和海上游乐项目,包括怎么安排行程,打高尔夫路线,七星级酒店的体验等,都有提升的空间。如果能有一个平台把这些经络打通,形成一个服务网络,将会有巨大的市场空间。但这些都不是简单地盖房子,不但需要硬件,重要的是软件,是服务。过去开发商赚钱容易,只考虑盖房子卖出去了事,但今后只有在整合和服务上下功夫,才具有增长空间和可持续性。

 

  在这种背景下,下一步像电脑一样我们不能简单地只满足于传统的PC机,我们要不断地给它换芯片。下一步,房地产需要打造未来的生活平台,比如养生、养老、休闲度假、会议培训、购物娱乐、多种丰富的体检。

 

  过去进入房地产可能是一夜暴富,傻瓜都能赚钱,不会有人花功夫去做附加值,导致不少短期行为,看着繁荣,但不可持续。所以,我常说,危机是好事,只有遇到危机,才会逼着企业转型,如果日子好过,一定是萝卜快了不洗泥。

 

  当房地产大规模、疾风暴雨般的发展放缓后,人们才会静下心来,研发新的产品,新的平台。养老和养生十年前我们就提出来了,但是那时候一是技术手段不成熟,但根本的还是地产开发太容易,不用下功夫房子都好卖,所以老板只是满足于借用一个概念,并不投入资金和精力真做。

 

  但现在不同,一是有巨大的市场需求,二是有相应的配套设备和服务,三是不下功夫要被淘汰。这时候,谁先先行一步,开发出一个模式,就将赢得一个时代。比如,万达开发了城市综合体这种模式,在各个城市推广,迅速做成地产老大;华侨城集团借助东部华侨城的成功案例,以低成本打入新的区域;杭州宋城集团仅凭一台演出,不仅成功上市,还成为许多城市竞相邀请的对象。工作室为龙湖制定的山、海、湖战略,使之提早3年实现新的战略布局,在这次地产调控的大环境下,烟台的海上度假项目开盘几天就取得30亿的销售业绩。养老这个题,也有开发商提早几年就在摸索,并且尝到了甜头。现在人们越来越长寿,而且有了一定积蓄,不满足于被动养老,能跑能动,怎么给他们提供不仅舒适,而且丰富的生活,开发商有很多功课要做。捷足先登者将会有超额回报。

 

王志纲破解地产迷局


  现在做房地产,不仅要懂盖房子,还要能整合资源,搭建平台,提供生活方式和网络。我相信中国房地产企业,如果能正视调控,积极对应,把握机会,一定能更上一个台阶,产生一个飞跃。预祝大家成功。