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杂议
25年地产风云录丨一篇迟到的获奖感言
王志纲 2017-09-22


编者按:近日中国地产界再掀波澜,创报25年的《中国地产报》在盛大的纪念活动中评选出25年来的25名地产界功勋人物,其中王志纲先生作为民间智库的创始人,是唯一获奖的非地产商。


时光倒退十四年,在2003年胡润榜评选的中国房地产影响力人物50人,王志纲先生同样以非地产商的身份获奖。


中国房地产的黄金年代虽渐行渐远,但行业必将永存。在这场活动中,原本受邀讲话的王志纲先生因早已退隐地产江湖,只能遥寄对《中国地产报》的祝福。但是值此时机,身边一群年轻人特别希望从老王口中了解中国地产这25年的江湖事。就着一壶好茶,老王侃侃而谈,原本应该出现在大会上出现的发言,成了下面这篇轻松而沉静的地产风云录。



评人物

回看这二十五年,中国房地产与中国的高速城市化紧紧的捆绑在一起,可以说是创造了一个黄金时代。这个圈子出现了一批志得意满的大鳄,成了整个社会最受关注的人群,在首富榜上各领风骚三四年又迅速陨落,以至于首富榜和“杀猪榜”都成了同义词了,而人们一面抨击他们的无利不往,一面又羡慕他们暴得的盛名。


真是“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”,就算饱受社会的抨击,还是有很多人拼了命的往里面挤。因为一个人想要出名,想要成为首富,这个行当是最好的选择,时代给了这些弄潮儿们罕见的机遇。



你看任大炮,作为一个国有房地产公司的总经理,一旦为房地产代言,马上就成了意见领袖。冯仑,在网上说说段子,就成了地产思想家,不仅在地产界,而且在全中国都大有名声。王石,一会儿去爬珠峰,一会儿去玩航拍,一会儿去留学,再搞点婚外恋,就成了全中国的商业偶像。还有王思聪,被叫作“国民老公”,姑娘们都以和他在一起为荣,成了超级网红,凭的是什么?就是他背后的老爹王健林,这都是拜房地产圈的能量所赐。


在这地产圈热闹非凡的二十五年,《中国房地产报》作为中国最专业的地产媒体,能够坚持到现在那是很不简单的。我从事策划也已经二十四年了,几乎与地产报同年,虽然早已远离这个行业,但在中国房地产刚起步时最困难的十多年里,毕竟还是亲身参与了的,这次获奖也可以算是对历史的一种肯定吧!



看着这份获奖名单,很多地产大佬当年都和我打过交道,真是 “风乍起吹皱一池春水”。那么多年来,我和我开创的王志纲工作室,在这一波波的房地产浪潮中扮演了许多巨富幕后的推手,现在想起来,还是有很多回忆是值得追述的。



述往今

1993年,我告别新华社,创办了王志纲工作室,刚一下海就用了整整三年时间帮助杨国强,从找魂,到创立一套大盘开发的商业模式、开发模式和传播模式,让碧桂园起死回生。当时我作为一介书生,能被这些腰缠万贯的商人们所接受,也许是因为做到了“知行合一”吧,也顺带着推动了一个“财智双赢”的时代,让过去眼里只认金钱的商人们也开始对知识、对智慧有了尊重,明白了里面的价值。


⊙2013年,黄文仔生日宴会上,王志纲与杨国强20年后再次见面


所谓“九层之台,起于累土”,其实不管我也好,我的团队也罢,每一次的作战都为下一次的成功奠定了基础,让我们一直拾级而上。碧桂园一仗让我对中国的商业产生了敏锐的触觉,而且通过对消费阶层心理的感知,更是领悟了引爆市场和创造市场的能力。


当然,这次经历也让我对商人有了更深的理解,所以后来面对许多花言巧语,我都能保持平和的心态。做一件事情我只看是否具备“三因”,也就是因时因地因人。如果时机到了,项目具备条件,干事情的人也靠谱,那么就可以帮。其他的各种奉承话我也就“姑妄听之”而已,最重要的是把事情做好,让“三老满意”。至于日后你飞黄腾达了,记不记情,那我也就不去管了。


碧桂园的成功就像一声春雷,很多人也在这个时候进入了地产界。王石早期又卖玉米,又卖电器,又卖饮料,几乎什么都卖,最后还是决定全力以赴搞地产。许家印从河南到广东,通过当职业经理人涉足房地产,后来也决定将房地产作为一种终身职业,今天都成中国首富了。还有李思廉,从香港回来,与朋友联手合作,最开始从广州的旧城改造做起,现在也成了巨富。


房地产市场虽然有了成熟的商业模式,能赚钱了,但是限于老板们的眼界,打造不出精品。那个时候地产商们言必称香港,都要去学习,其实就算香港楼盘也是乏善可陈的。


王志纲与黄文仔考察珠江边地块


在这个背景下,从1999年到2001年,我们潜心三年帮助黄文仔打造了星河湾,开创了房地产的“精品时代”。我们和黄文仔一起考察新加坡,把现房、全装修、高度园林化的理念融入到星河湾的项目里,从此大陆的地产商再也不用崇洋媚外了。


星河湾在强手如林的华南板块里成了一匹黑马,异军突起,不仅取得了成功,而且最令人欣慰的是,香港的地产大佬李兆基、郑裕彤来星河湾看了之后说:“大陆的地产终于超过香港了。”黄文仔是一盘定天下,星河湾也成了很多地产商模仿和学习的对象。


我们当时提出“云山珠水奔大海,广东未来看番禺”,番禺这个板块非常有价值,只可惜时任市长并不认同这个大趋势。结果随着“18万人涌华南,满城争说星河湾”,市场的选择倒逼着政府改写了交通规划和地铁规划,改写了整个板块的定位,不再是一个城乡结合部,而是新广州的一部分。


华南板块的崛起,也让我深刻的感受到,中国的房地产和城市化,最佳的结果是市场和市长能跳双人舞,其次是市场带着市长走,最差的是市长和市场扭着干,全凭长官意志。这里面就需要有一个机构在“两场统筹”中发挥变压器的作用,去帮助市长和市场调频,而我们一直都在扮演这个角色。


2003到2006年,我们帮助段先念在闭塞贫瘠的大西北打造了紫薇田园都市,上百万平方米的体量,在整个西部都是前所未有的,一亮相就轰动了三秦大地,一炮打响。原本还有人担心这个项目太大,但是我们说,西安不是没有购买力,而是没有创造出非买不可的东西。西安人都住在“人库”里,拥挤不堪,而我们要提供“人居”,提升他们的生活环境和生命质量,让他们能够腾笼换鸟。


⊙西安曲江新区


紫薇田园都市的成功引起了时任陕西省委副书记兼西安市委书记栗战书的关注,于是他找到了我们,希望工作室能够帮助整个西安市崛起,由此进行了几次深入的交流。最终政府认同了我们提出的“皇城复兴战略”,选择了一直备受冷落的曲江新区作为抓手,让段先念过去操盘。经过几年的努力,曲江成为全国文旅产业的第一品牌,把传统的景点游变成体验休闲度假游,而且还开创了通过一个文旅项目介入,拉动一个古城复兴的先河。段先念也成为了一个明星企业家。


从最开始打造单一的房地产项目,到进入大地产商推动的大盘时代,进而来到以政府为主导、顶层设计先行、与市场紧密互动的城市区域发展阶段,中国的城市化进程总是在变化、不断在升级,而我们也一直努力跟上这股疾进的大潮,从地产策划到区域发展,从区域发展到文旅战略,力求在潮头探索,持续影响这个时代。


随着中国全面进入沿海开放、延边开放阶段,整个经济也踏上了新的台阶。我们认为在平台为王的时代过去后,下一步必然是内容为王,也就是现在所说的供给侧改革。而王健林这个人对趋势也有着高度的敏感性,他在2008年的时候找到我们,就是希望谋划万达的转型。



⊙2008年,王志纲与王健林考察长白山


一方面万达有先人一步的商业追求,另一方面我们也希望找到一个“转世灵童”,通过一个成功的项目推动文旅康养大时代的到来,由此才有了长白山旅游度假区,创造了万达后来赖以迅速扩张的商业模具,也让全中国看到,文旅并不是一个空洞的口号,更是一个时代的主题曲。


到了今天,中国经济从内部来看,房地产行业的黄金时代可以说已经结束了,文旅康养将成为下一个十年中国经济发展的抓手。从外部来说,“一带一路”已经是全世界最关注的热门话题,是中国走向世界,传播中国思路、中国方法、中国声音的国家战略。我们作为智库,一方面持续在文旅康养、特色小镇方面发力,另一方面也把注意力转向研究“一带一路”,通过具体的项目来解读这个时代的大命题。



明心迹


回顾这二十五年,我从来没有沉湎于昨天,因为我坚信,最好的作品永远在明天。只有不断腾空自己,轻装上阵,带着不满足的心,只问耕耘不问收获,才有机会一直走在时代的前沿。


从骨子里说,我最钦佩的是像任正非这样的实业家,实业才是一个国家经济的主心骨。我和房地产老板们总是保持着一定的距离,但是,如果他们真诚的需要我的帮助,而我又觉得他是“转世灵童”,那么我会认真的帮助他们,不只是为了解决他们最急迫的问题,更多是为了开创一个战略性的模具,甚至推动一个时代,扶上马,送一程,最后我们自动脱落。



我们和老板们的关系就像运载火箭把卫星送上太空一样,送上轨道就自动脱落。只有一次次的自动脱落,才能一次次的重新启程,获得进入新领域的机会。只有这样才能在最近的距离感受这个时代,解读这个国家,让我们有机会去实践自己的理想,去大展宏图。


人们常问我们这么多年来成功的经验到底是什么,其实就是坚持梦想。历史给了我们很多次选择,也有很多在一个做熟的行业赚大钱的机会,但每次我们都拒绝诱惑,果断的自我扬弃,所以很多客户才会在每一次趋势的大变革中都找到我们的身影。


王志纲工作室作为一个智库,它不属于哪一个企业的,而是属于社会的,必须与时俱进。在老板们最困难的时候,他们会认真听取我们的建议,但当他们获得了成功,盘子越做越大的时候,由于商人的局限性,如果我们再一起走下去,必定会成为生意的附庸,无法保持独立的人格。



人身依附是我们国家官场、商场上最突出的现象,那么多年来,和我打过交道的许多官员也好,商人也罢,最后还是不幸陨落。不是因为人品或者能力,更多是因为他们心存侥幸,败在了贪婪的弱点下,为了谋取暴利,选择了“依附”,交了投名状,上了“贼船”,最终也难免因为靠山的倒台而被拖下水。人身依附看起来是一个捷径,但其实是一个深渊,王志纲工作室能一路走来,就是因为坚持独立,不去投靠官场,也不依附商人,最后赚的钱也许没有别人多,但是获得了政商两界最难能可贵的“尊重”。


接下来这段时间,我会带着团队出国,去实地解决许多中国企业在“一带一路”的海外实践中所遇到的难题,这是一个富有战略意义的事情。“非新勿扰”是工作室一贯的宗旨,凡是遇到全新的挑战,我们都会产生一种职业兴奋感,这一直都是我创办智库的初衷,也是工作室的价值所在。


王安石说:“世之奇伟、瑰怪、非常之观,常在于险远,而人之所罕至焉,故非有志者不能至也。”胸怀大志,也是为什么这么多年来,我们一直敢于跳出安全区域,徒手开拓一片新天地的原因。这背后是经验的积累,是对自己能力的自信,更重要的是永远不忘初心,只有这样才能够登泰山之巅,常常眺望那一抹朝霞。