各位嘉宾：下午好！现在是3点15分，会议组给我安排的时间是一个半小时，我将会在这一个半小时里，就我对中国房地产的观察、感觉，还有下一阶段的发展，谈谈自己的看法。

站在这个讲台上，有一个很直接的感受。这是在东北，这是在沈阳。我从事房地产已经有十多年的历史了。但是这十来年可以说没有涉足到东北这块土地。在此期间有很多企业包括政府做过邀请，但我一直没来。今天终于有幸踏上了这块黑土地，在这个讲台上与大家进行充分的交流。

来之前我就在思考这个问题。我为什么会走上东北这块黑土地？原来为什么没来？这里面可能印证了一句话，东北的春天真正到来了！

我们这个行业，春江水暖鸭先知。我们给自己的定位，是一个战略思想库，战略研究机构。我们选择项目的一个最大特点，就是看这个项目和这块区域我们所从事的案例做出来以后有没有宏观意义，有没有宏观价值，有没有推广价值？正是在这个背景下，我们这些年一直是在长三角，珠三角，顶多到了环渤海，就是青岛。去年、前年主要是在西部。西安、成都、云南的香格里拉。现在终于涉足到了东北这块土地。这是一个初步的感受。

一、春江水暖鸭先知

到东北这块土地来干什么呢？说实话，我这次来没有什么从事业务上的要求。今天上午应沈阳朋友的邀请，去沈阳的高尔夫球场打了一场球。来之前我开了一句玩笑。现在中国有148个球场，我是全部打遍了。感到唯一的遗憾，就是沈阳的球场没去过。所以昨天晚上到了以后今天上午六点半急慌慌的就去了。打完球以后，很多人问我一句话，怎么评价这个球场。

我说这个球场啊，特别像现在的沈阳、现在的辽宁、现在的东北。他们说怎么这样说呢？第一，天生丽质，如此好的环境，如此好的资源，在整个中国都很少看到。在这么一个茂密的原始森林里面，就在城边，有这么好的一个球场，我只是在韩国看到一个类似的球场。的确是资源富积，不可多得。但是，它就像现在的东北，开发特别粗拉，维护特别粗拉，太可惜了！

这个球场如果再教出一个高手来重新好好经营，下一阶段不得了！当我把球打完，走的时候发现，打球的人非常之多。我问球会的人，周末平均有多少人打球？回答说一般有一百五十人左右。平时呢？有五六十个。前几年呢？答是今年开始的。

春江水暖鸭先知啊！这说明什么问题呢？东北的春天到了！东北的投资热开始兴起来了！从高尔夫球场――城市的客厅宾客如云就充分反应了这么一个趋势。　

二、城市经营时代的房地产开发

我今天要讲的话题，叫城市经营时代的房地产开发。

我为什么要用城市经营这个话题？到结束的时候我会谈谈这个立意的。现在先讲三大问题。

第一、 现在的中国房地产正面临一场前所未有的大洗牌。非常残酷的一次大洗牌。我从事房地产到现在，是12年，从1992年开始涉及广东的碧桂园到现在，可以说这12年来，从未看到中国的房地产如此兴旺，涉及的领域如此广阔，关注的人如此之多，从事的人如此之广。从去年到现在，整个中国的房地产，可以用一句话来概括，全线飘红，人人发财。这是一个大的判断。

第二，我经常给中国的房地产老板们讲这么一个观点，当一个行业人人都发财的时候，当一个行业老板们夜夜笙歌，日日漫舞的时候，这个行业就要出大问题了。而今天中国的房地产基本上显示了这么一个大的趋势，最为典型的，就是长三角。去年一年的时间，我基本上是在上海和长三角渡过的。我去过长三角15次，参与了很多项目。从大城市的上海，到中等城市的苏南，杭州，一直到义乌、东阳，感觉到整个长三角到处莺歌燕舞，市场之好，令人震撼。

第三、上海房地产价格高了吗？2002年底，应一家广东大企业的邀请，我们到了上海。这个企业进上海的时候拿了一块地，那块地在上海人看完全是下肢脚的地方，这个企业进了上海又心中没数，一下子两千多亩地不知道怎么操作。所以呢，终于低下高贵的头要跟我们合作。让我们输入关于大盘操作的理论，大盘操作的模式，和大盘操作的经验，帮他们把这个项目做起来。

我们去的时候，当地的领导曾经跟我有一次谈话。他说王先生啊，你们介入进来了，你估计两三年以后，这块地价能够涨到多少钱一亩？这个企业拿到手时是50万一亩。我当时没具体回答他。我只回答了一句话：一个区域的地产价格，不取决于地产本身，取决于这个城市的价值。现在我还看不清楚上海这个城市的价值空间有多大，所以现在不敢说它。但是我可以肯定的告诉你，50万一亩肯定便宜了。原来我以为三年以后会涨到200万一亩，没想到短短的5个月，这块土地就涨到了200万一亩。在这个背景下面，就出现一个祸及上海的趋势。

我们03年初进上海的时候，上海所有的企业，基本上保留了上海传统的美德，按照通俗的话来说，就叫做，北京人买楼是看三次，广东人买楼看六次，东北人买楼，不看，上海人买楼，看36次。这是01年的一个统计数字。上海人买房子的挑剔是出了名的，七大姑八大姨开家庭会议。这种精神打造了上海房地产的精密性和精致性。有什么样的消费者就有什么样的市场，有什么样的市场就有什么样的产品，有什么样的产品就有什么样的开发商。

以至于像万科等一些广东很成熟的企业，到了上海以后，想沿用广东的一种作法，比如说做样版房的时候，把灯光调亮，使人们到了房间以后感到棚壁生辉，周边多放玻璃，人们进去以后，50平方米的房子看起来像一百平方米的房子。或者是把壁橱缩短得只能看不能用，使空间更加广大。这样的做法到了上海根本行不通。上海的消费者看房的时候，带着律师，带着尺子，所谓的使用面积，使用率到建筑面积给你搞得明明白白、清清楚楚。甚至包括阳光照射率，都搞清楚。在这个背景下面，上海楼房的精致性一直保持比较好。

但是到了2003年，整个形式发生了根本的变化。上海的房子，03年，地价，按他们的统计，上涨了45％，就我所接触的地价，应该是150％到200％，这是一块。第二个呢，房价，很多地方统计是上涨了40％，但我的客户的房价，却上涨了80％。第三，销售行为用不着搞营销、策划、整合传播了，楼盘还没建，只要能把销售证明拿到手，很多炒家，一栋一栋的买。在这个背景下面，整个上海，可以说所有的房地产发展商，刀枪入库，马放南山啊，成天的时间，就是陪着一些领导，已经不是玩国内了，玩欧洲，玩美国，到处吃喝玩去了。这就是上海现在这个市场所展现的莺歌燕舞的景象。

当时我就给上海的有关人士说了这么一句话，估计两三年时间，这个所谓的房地产泡沫和房地产景气可能在制造了上海繁荣的同时，会把上海最宝贵的一个东西给彻底消灭掉了！他问什么东西。就是上海人的挑剔、认真、精致，这是在上海的一个感觉。

后来很多上海人都问我一个问题，你怎么看待上海这个市场？有人说是泡沫，要出问题了。但一边是山阴道上应接不暇。全中国的房地产商纷纷的抢滩上海。我到上海去以后，几乎所有的酒店，吃饭全要排队。满街遇到的，都是想要地的人。到处是地耗子，我看谈一百单生意有一单能成就不错了！已经超过了当初冯仑和潘石屹他们在海南炒地的那种盛况。根本不能拿到地，这是一个。第二个呢，基本上有价无市，这个背景下面，很多人就问我，怎么看待上海这个市场。说实话，一般来说，对于很多市场我都比较自信，因为我们的职业，就是像中央气象台一样，进行气象预测。但是到了上海，我是老革命遇上新问题了。没法回答他们。这里面有两个指标，如果就中国这个指标来说，上海肯定是泡沫化了。上海的房地产肯定要出大问题。上海肯定要摔一跤。但是，整个中国今天纳入WTO，世界一体化，如果作为一个国际城市来看上海，因为上海极有可能是纳入世界都市圈的排头兵。那么，上海的房地产价格，并没有涨到应该涨到的高度。它只是香港的三分之一，它只是东京的五分之一，从这个背景上来讲，它的空间并没有到位。最后我只能给上海的朋友们说这么一句话，当一个孩子要长成青年，需要长到18岁，但是当一个孩子12岁就发育了，又长胡子又长喉结了，这个时候孩子就要出问题了。这就是我对上海的一种忧虑。

这就是上海的一个格局。上海的格局出来以后，它只是上海的一个标志，从上海火爆到长三角火爆，最后三年以来，可以说整个中国基本上全线飘红。上海沿长江口溯流而上，到南京，到武汉，到重庆，可以说所有的房地产商，基本上赚得盆满钵满。地价暴涨，房地产供不应求。楼市暴涨。这就更加趋使不少人进入房地产。

现在中国的房地产有三外，外行、外资、外人。纷纷抢滩合纵联横，纵横中国，全部进入房地产业里面。

我们在武汉有一些客户。02年我在武汉的时候，那个时候的房地产，东湖、汉阳那一带，20万30万很多人都觉得非常贵了！现在啊，已经是50万、80万、100万。重庆更不用说了。

这股风，刮遍长三角，马上进入黄河流域。刮遍黄河流域，开始进入东北大地了。我们把它叫做全线飘红。

三、祸兮福所依，福兮祸所伏

全线飘红，从去年开始争论不休的一个问题，今年终于尘埃落定了。去年，首先是经济学界开始争论，一个是我非常欣赏和尊敬的老经济学家吴敬链，他当时就预言，中国的经济已经局部过热了。特别是房地产。另外一个老先生（萧灼基）就反对，说根本不过热。这两个老头吵起来了。老头还没吵完，就轮到我们房地产商跟银行开始吵了。这时候的银行就准备要做些政策上的微调，但这个微调才刚刚冒头，咱们北京的房地产商任志强、潘石屹这些同志，就鼎力把它打回去了。

说实在的房地产商们获得了革命的最大胜利，由此深圳的住交会就把一个十大风云人物的桂冠也奖给了任志强同志。我当时就问他们为什么要给任志强同志呢？他们这两年没有做什么房地产开发嘛！回答说，他为我们业界取得了巨大的成功，打败了"敌人"。当时我就说了一句话，没有打败！政府和房地产商成了博弈，如果说，去年我们不反弹，也许政府的出招，可能是一种良性的，就是点刹，但是由于我们的这种反弹，把矛盾积累得更多以后，政府可能会采取急刹。

这就是中国经济和政治的一个最大特点。一放就乱，一乱就收，一收就叫，一叫又放，就是这么一个恶性循环。尽管现在的力度和适应范畴比起纯计划经济时代和八九十年代要温和得多了，但毕竟这个能量还存在的。没想到这个判断不幸而言中。

四、三道金牌

今年从三月份到现在，整个中央政府，对房地产界实行了前所未有的调控。我把它叫做三道金牌。

首先是扬汤止沸，提高贷款门坎，五月一号下了一个文件，负责按揭贷款的层次要提高，发展商的准备金、自由资金要提高，很多行业不能贷款啊这些东西都出来了。扬汤止沸。其次是釜底抽薪。最近一个政策，在座的很多官员可能都很清楚。增量土地的提供，要进行整顿。第三，地产，要实行招投标。透明化。

一个是供给量的急剧减少，甚至局部的停止；二个是房地产要招投标；三个是十年来养成大气的中国的房地产商人们，南拳北腿、东邪西毒，纷纷跨地域作战，纵横江湖，在僧多粥少的格局下面，形成了今天中国房地产的现状。

我们怎么看待这个现状呢？我这个人的角色安排是很超脱的，我不是房地产发展商，我今天就说一点我们听起来不太好听的话，但我的确是想从根本上和全局上给大家提个醒。另外一个呢，我也不是政府官员，但是我经常参与一些省和市级的城市经营。我知道省长市长他们在想什么。因此我希望在两个博弈层面上，能够提出对双方都有启发和参考意义的一些思考。

五、可怕的白灾现象

我原来在新华社当记者的时候，在内蒙古大草原采访，曾经看到一种现象，我把它称作"白灾现象"。当大草原上每一亩草场只能承戴一头牛或者一头羊的时候，由于牛羊的无计划生育，一亩草场有了十头牛羊，超载了！这时，如果人不对其调整，老天爷都会对其调整的。突然，来了一场暴风雪，整个大草原变成了白茫茫一片真干净。很多牛羊就吃不到厚厚的积雪掩埋下的草。只有少数强健的牛羊，用自己的嘴把雪刨开，再用嘴撬开冰冻发硬的泥土，才能吃到冻土里面的草根子。满嘴是流血和冻伤。来年开春，六七成老弱病残的牛羊都死掉了，大草原上只留下少量强健的牛羊。春暖花开，剩下的这百分之二三十的牛羊又开始配种，传宗接代。社会的发展和牛羊的竞争力又往前跨了一大步。

社会就是这么样无情的往前走的。我们把它叫作自然达尔文主义。而这个社会，也存在着社会达尔文主义。今天中国的房地产，正面临这么一种"白灾现象"！这是我要说的第一个大的判断。

是不是房地产没得做了呢？恰恰相反。中国的房地产，到少有20年的黄金时代！如果是以上大学为标准，今天的房地产只是小学毕业，还有中学和大学要走。但如果不能与时俱进，只是满足现有的成功，以为一朝鲜，吃遍天，会盖个房子、会搞个容积率、外立面、营销韬略就可以包打天下了！这个不可能的。

这些年我见过了多少老板在偶然中获得成功，在必然中被消灭！我看到了几乎能够与时俱进长达十年来不断洗牌不断跨越的，顶多20％，一将功成万骨枯啊！杀人一万自损三千。如果不能够对自身进行不断的调整，调适，靠固有经验就可以一条路走到黑，这样的例子，我没见到过。

从这点来讲，我要说，第一，今天我们遇到了中国房地产前所未有的一次大洗牌。第二，这场白灾，才刚刚冒头。这影响，到年底可能会产生出来。

在这个背景下面，会出现如下情况。一些企业因为吃多了，必须把它吐出来，许多企业因为一夜之间资金链断掉，缴戒投降。还有一些企业，此前是攻城掠地，占据很大天地，面对如此形势，这种商业模式也不一定站得住了。

六、大洗牌造就地产黑马

这是一个大格局。这种大的洗牌和危机，常常是造就黑马的时候。

当我回头看我们这十年走过的路，像碧桂园、奥林匹克花园、星河湾、重庆龙湖花园，可以说，几乎每一家企业的崛起，都是在整个房地产洗牌最困难的时候冒出来的。都不是当时强势的企业。就像恐龙效应，最强势的企业反而是不存在了。从这个意义上来讲，当我们明白了今天中国的天时和我们所处的这个大格局的时候，再来选择一种应对之策，也许会找到一种更佳的发展路径，我们会显得更加强健！这就是今天我们要探讨的一个十分重要的问题。

七、前大盘时代走向终结

面对如此严峻的形势，未雨绸缪。思路决定出路，我们用什么样的思维方式，用什么样的思路来面对今天中国的城市和未来？我认为至少应该明白几大观点。

第一大观点，前大盘时代走向终结。

大家知道，2001年的时候，我写了一本书，叫做《大盘时代――中国泛地产革命》，是结合我们2000年和2001年在广州的华南板块，组织这场恶战的心得。书中整个记录了这个东西。这可能门口还有得卖啊！（指沈阳黎明国际大酒店门口，沈阳晚报等正在热销的《城市中国》、《大盘时代》）当时这本书出来，广东人读得津津有味，但内地人不然。

有一次我到成都，成都一些发展商就告诉我，他们有很多内容看不懂。这是2002年的事情。我当时很感慨，这部战车已经摆在面前，为什么他们就看不明白呢？后来在对成都的深入合作之后，我才发现当时的成都还没有到这个层面。

这次到了辽宁，到了沈阳，我就发现，今天，充斥整个业界最热门的话题，就是大盘。昨天从机场过来，车上的朋友给我介绍浑河两岸上千亩的大盘的时候，就给我说，现在整个沈阳进入了一个大盘时代。我觉得今天更有必要跟大家一块探讨一下，怎么看待这个大盘时代。
结合我对整个中国宏观的认识，现在我要提出的观点是：前大盘时代走向终结。

为什么叫前大盘时代？中国的房地产业发展到今天，房地产获得的价格和利润空间，无非是由三个部分所组成。一块就是地价，一块就是我们说的建筑成本，还有一块很多人是不清楚的。就是因为通货膨胀或者城市发展所形成的这个区域的增长空间。这就是一般房地产商从里面所获得的利润。

而两三年前，特别是99年开始，我们在南方帮助很多发展商打了一个时间差，说实话，大盘时代赚的钱根本不是靠终端营销，从每一平方米里面获得的钱，而着眼的是这个板块的增值，和这个城市的升值，通过板块和城市的升值再抵消掉通货膨胀所获得的稀缺资源的价值。我把它叫做前大盘时代。

这里面有两个经典案例。一个是广州的凤凰城。

这个我没有参与合作。早期是我们的客户啊。广州的凤凰城就充分体现了这么一个规律。广州凤凰城拿了一万亩地，就在广州原来不看好的增城这个地方。当时拿地，从八万最后谈到十万一亩。这是2000年的时候。

这个老板，就是做碧桂园的老板，已经尝到做大的甜头，在大盘操作的成本控制上，在目前的中国能够与之竞争的还不多。这个人有个最大的心得感受，原来我们在合作的时候，探讨出来的一个东西，最后他坚定不移的进行实施。我给他说过一句话：整个中国做房地产，小老板做事，中老板做市，大老板做势，如果一个企业具备了呼风唤雨的能力，能够做趋势，成为市场的领跑者，他就可能大小通吃。所以确定当时碧桂园走这条路，大盘就按这个方式走。这是第一个概念。

第二个概念，我们认为房地产业和其他任何行业，做事有三种做法。

一种是等市场，国营企业等市场最后等死了。一种是找市场，很多民营企业包括过去的乡镇企业是通过找市场找出来的。更高层次，叫创造市场。当时的碧桂园就选择了这条道路。它就敢冒天下之大不韪，几乎广州所有的发展商都不看好的地方，在增城，在新塘，一下子把这一万亩地给圈下来了。当时我是增城的顾问，那个市委书记、市长都非常熟。他们给他的时候，心里面也没底，他能不能把这个地方给拉得起来？

2001年，它正好遭遇了华南板块这场战争，受了些挫折，不敢往外亮相。等到2001年广州的华南板块就是番禺那条线这七八条龙把番禺这两万亩地给整个拉起来，它避过这个风头以后，2002年开始出招了。

由于是一万亩，所以就用大手笔的方式来做。广州为了城运会，一条高速公路从广州拉到北部正好从增城那里经过，利用这个机会开盘，广州人突然发现，原来很偏僻的要走一个多小时的增城，现在半个小时就可以直达家门口！

通过别墅大排档和规模化的方式向全社会推出，获得了巨大的成功。凤凰城三年时间吧，开发了三千多亩，基本上都是别墅，这是一笔帐。更重要的一笔是啥呢？通过这个操作，现在这个土地，已经由10万涨到了60万一亩。这就是大盘操作利润的来源。

现在许多人终于明白了，原来许多人别墅卖到一百多万，它只卖70万80万，当别墅由70万、80万涨到150万的时候，它的地价上涨了6倍。还在继续往上涨。这就是大小通吃。这就是大盘最经典的操作方式。

另外，我们在杭州，在余杭做了一个项目，叫天都城。也是一万亩地。这是1999年，当时杭州的一个房地产发展商找到我们，在杭州的余杭。大家如果去过杭州很清楚，杭州这个地方除了西湖而外，还有一个钱塘江，萧山，整个杭州的规划，沿钱塘江发展。最后把萧山拿入自己的怀中。

99年我们去的时候，所有的杭州人都不看好余杭，而当时有一家不懂房地产的发展商，正面临从乙方到甲方的转换。乙方是啥呢？就是建筑承包商，甲方呢，就是房地产开发商。这么一个企业，收购一个跳楼的企业，有800亩地，进入了余杭。这时候叫做杭州科技乐园，不知道怎么操作，就找到我们。我们看了余杭，当时得出了一个很重要的价值判断，事实证明，由此它们多赚了50个亿，但这种机会可能再不会产生了。当然会用别样的方式产生出来。

我们的工作组进场以后，得出了一个结论，杭州不可能只是往萧山发展。它必须是两翼齐飞，这是第一个概念。第二，既然是两翼齐飞，那么现在余杭的价值被大大的低估了。第三，由于价值被大大低估，历史给了这个企业一个机会，因此，应该是有多少地拿多少地。

策划思路作出以后，我就与余杭的市委书记市长见面，无非是三句话。第一：余杭这块土地上，一个开发区做了十多年，很不成功。第二：以后大城市的打造，余杭肯定是杭州的后花园，搞工业，就是杀鸡取孵。这一万亩地，最好用作卫星城的开发。第三：既然作为卫星城来开发，就必须要按照我们提供的这种思路来操作。

当时的市长书记认同了我们的方案，就把这一万亩地基本上办给了这家公司。按照我们的思路往前推进，就是后来的杭州"天都城"。

2001年，一开盘，整个杭州，全城哄动，卖了5000套。当时杭州西湖边的房子卖到8000，那个地方的房子卖2500。一下子就成功了。成功的背后，我们不太希望出现的情况出现了，股东开始打架了！结果，大股东强制把操盘的小股东赶出去，由大股东接手。

非常遗憾，这个项目本来跟中国建设部和国土资源部谈好了的，准备作为中国卫星城开发的试点。由此就耽误了两年。我们也表示不支持了，退出。即使这样，这个项目从当时拿地的10来万一亩，到现在涨到了120万一亩地。这个企业就凭这个资源，获得了巨大的发展，现在成了浙江的第一兵团。

以上中国地产的情况，我把它归结为"前大盘时代"。

为什么我今天要讲前大盘时代走向终结？

现在政府终于醒过来了，农民终于醒过来了，以这种方式把土地给发展商的历史已经一去不复返了！

八、一花独放到五马分肥

五马分肥所指的是什么？国家要分肥，政府要分肥，土地所有者要分肥，农民要分肥，这些完了以后，才是房地产发展商的。

在这种背景下面，大家可以看到，30万一亩的变成了150万，150万一亩的变成了200万。在这种竞争下面，更造成了房地产商的恐慌。造成了一些人不讲价格，只要有地，就去举牌的现象出现。通过圈地运动从中获取巨大效益的道路已经越走越窄。

摆在我们眼前的严峻形势：土地的增量非常有限；大批人涌入房地产业，要开发房地产；在土地供不应求，开发商过剩的情况下，必然会造成中国房地产往一个全新的方向发展。将从地产开发向"广域化"发展。

广域化（广泛的领域）有几个观点：

第一：房地产不等于新住宅运动。

在此之前我们所理解的房地产不是住宅，就是商辅。住宅里面顶多是TOMHOUS、别墅、公寓，顶多是一点差异。或者是临街商铺，顶多冒出一点搞XIAOPINGMALL或者步行街，总的还是在常规的房地产里面打转。这个空间已经越来越窄小了。

第二：原来的房地产基本上是一种外延似的，粗放式的开发，伴随着土地资源的稀缺，将要走向内涵式的精细化的开发上来。

我们的业务范围，2002年是帮别人拿地，几千亩，上万亩，帮人家变性。这里面就有一些规律了。2003年我们做的项目中，归结起来有这么几大类。

第一类，帮别人把存量资产变性。有一个很大的工业园区，由于政策变动，这个工业园区已经面临生死之忧，我们配合当时政府，把工业园区做成了既反映了工业，更反映城市发展方向的一个项目，叫做"西部慧谷"。取得较大成功，政府已经认同。这是一种变性。

另外，后天我准备去上海，我们一直在帮上海一个很大的开发区，浦江开发区，把工业项目转换成相当于我们北京的企业总部这样的一种项目。

你说是不是工业，它是工业。但更重要的是它已经形成内涵似的开发这么一种项目了。在这个背景下面，当增量有限的时候，很多房地产发展商都把增量转向了存量。在存量里去开发、去挖掘。这是第二个。

第三：战略为王。

几乎所有城市的企业都面临一个很大的问题，如何重新制定自己的战略？大家都知道，如果战略上把握不住，战术上再成功，最后都会因为一个跟斗，永远爬不起来。如果战略上把握住了，战术上出现一些错误，一般不会有多大的问题。

在这样一个大背景下，大家看一看今天的中国，先行一步的房地产商都在反思自己，都在开始制定自己的战略。从万通到万科，包括后面冒出的地产黑客"顺驰"，都是在战略上事先突破。这个小冰河时代到来以后，对战略的重视，战略的反思，将会摆在几乎所有的企业面前。我们怎么去把握自己？

九、顺驰现象

在战略为王的背景下面，出现了今天中国最奇特的现象――"顺驰现象"。

2004年，中国的地产平台上突然出现了一匹黑马，这就是顺驰。攻城掠地，乱拳打死老师傅。打得我们很多江湖大老措手不及。整个舆论界正在讨论顺驰模式。这种不按牌理出牌，倒底能不能成功？这里面涉及到很多商业秘密就不多说它了。

我们在天津做过一些项目，其中跟顺驰直接合作的一家大企业，就是我们的客户。很多人问我，你怎么看待顺驰的这种打法？我们说，顺驰成功的可能性从常规来说，只有10％，一旦成功，就开辟了一个新时代。但不成功的可能性我认为有90％，特别是这次中央的宏观调控以后。

这里面涉及到很多商业秘密，公开场合就不好多说了啊！

但有一点，我觉得很值得我们思考和探索的，企业的这种打法，起码反映了一个东西，当一个社会在往前发展的时候，如果都是这几个大老掌握论坛，把握社会，那么这个社会永远不可能前进。所以我们应该允许、甚至鼓励一些黑马跳出来，乱拳打死老师傅，所谓的"不按牌理出牌"来开辟一个新时代！

这些年来，我是非常愿意帮助这种不按牌理出牌的企业向前走的。看似乱，其实在乱的背后体现的是一种规律。一旦把握住这个规律，它就有可能开辟一个市场。顺驰，在整合中国和国外的资金平台和运用这一资本平台上，肯定有自己的一种思考。如果没有这种思考，这所有的打法，都属于"乱"。一旦这个通道被打通了，特别是中国通过WTO要纳入世界，现在所有的金融机构都想进入中国，这一年来，我们接到的信息包括华尔街啊、苏黎氏，一些带有很大金融背景的，都想进中国。

但到中国以后，两眼一抹黑，按照西方的游戏规则和牌理，根本没法跟中国进行对接。但都知道中国的机会很大。中国这边的房地产商们，又急需资金，明明看到这块土地很肥沃，庄稼马上就要大丰收，就是没有水来浇灌！在这种背景下面，我看顺驰的这种探索，是不是有这么一种追求？如果这步能跨得通，通过上市，或者通过把中国这个资源这个品牌这个概念卖到国外,少道理服从大道理，可能会获得很大的成功。但这里面风险很大。

顺驰现象，至少反映了一个东西，今天中国的很多企业，都在思考战略，中国已经进入了战略为王的时代。关键是我们的长计划短安排，怎么能够大胆想象小心求证，把路子站稳，这倒是一个很关键的问题。如果能够把这个解决好，那么，顺驰现象，它的积极意义一定会大于消极意义。这是要谈的第三个大问题。

十、后大盘时代浮出水面

另外一个新的观点，前大盘时代走向终结，是不是以后就没有大盘操作的空间了呢？恰恰相反。我现在谈的观点是：后大盘时代浮出水面。对我们房地产商来讲，今天有一个很大的机会产生了，我把它叫做"后大盘时代"。

今天的中国，我们的人均GDP是1100美金，但是在中国的很多区域，比如说长三角，珠三角，环渤海，人均GDP已经达到3000美金。第二，今天的整个中国，区域发展的不平衡越来越严重，正是因为这个不平衡，反而给我们的后发之地创造了很多的机会。

在座的朋友们可能都会感觉到一个明显的信号，以浙江为代表的民间资金，纷纷在整个中国捣腾。打了长三角打珠三角，打了长江打黄河，现在大批的向东北来了。借助东北老根据地复兴的概念，这种民间的闲散资金，都是区域之间发展不均衡所造成的。在这种背景下面，怎么用好这些资金？又是一个很大的学问。

第三，未来中国，至少20年时间，主旋律就是城市化。大家都知道，中国今天的城市化率是36％，按照西方的发展经验，当一个国家城市化率达到30％的时候，整个城市化将会面临一个起飞阶段。从30％到70％，是起飞阶段，我认为在中国未来20年时间城市化率将会达到60％，现在还有25％的发展空间。将近有4亿人口要城市化。这是趋势，这是规律，谁也挡不住的！只要中国的GDP每年按照7％到8％的速度往前走就没有问题。

在这个背景下面，城市竞争，区域竞争，城市经营就是一个主旋律。我在中国所接触的省长市长们，所抓的牛鼻子，所抓的纲都是城市竞争力和城市经营这个问题。

十一、发展商的五大机会点

既然解决城市竞争力和城市经营，对于我们所有的发展商来说，就带来一个非常有趣的商业机会，结合这个城市区域发展和竞争，对房地产将会有五大机会点。这是房地产开发的广义化所带来的。

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