根据我对王老师以往著作的注察，对城市运营有一点想法。您刚才说政府是经营环境，企业经营市场，民众经营文化，这样的概念下，城市运营商的概念能不能成立？我觉得城市运营应该是系统工程，不存在商的问题。这就涉及到您对政府的功能是怎样界定的？

    第二个问题，资本和文化的地域属性，您刚才说到广州八十年代或者九十年代，是黄埔军校的感觉，有点象军阀，现在有点离家背乡的感觉。为什么广州的资本走到外地去，为什么有这么大的悲情，这是我所不能理解的。

    第三个问题，上次在东方宾馆您说到现在的广州地产仍然在卖牛腩粉，我很感兴趣，如果是这样的话，那就证明广州还有一些地方还在卖鲍鱼，相比于上海的大闸蟹，我想味道还是不错的，您是从什么角度出发这样说的？我记得您在不同的场合说过长三角的隐性危机很重，哪一种更能够代表您内心的想法？

    王志纲：非常感谢，提出了三个很尖锐，而且非常值得回答的问题。

    第一个关于城市运营商，提出我正好可以补充一下。谈到城市运营商，可能是两个层次想说的，第一，绝不是要求所有的房地产商去当城市运营商，不是这么简单的。而是说要用城市运营商的眼光去观察，用城市经营的眼光去考量未来中国房地产发展商的何去何从。第二，城市运营商的提出，包括我们在实践中的一些感受，是基于中国今天城市房地产开发非常尴尬的格局，这就是非红即黑非此即彼，要么一放就乱，随便批地，由房地产开发商去造，很多城市的功能不管丢给政府，使政府难于在宏观上调控城市。要么就收，整个一片就是沉寂，发展商无所作为，最后政府扛不动这个城市。怎么解决这些问题呢？所以在实践中，我们就参与推动了很多战略性的项目，我们叫城市运营商，至于说名字准确不准确可以商榷，但是功能和角色已经发挥了巨大的作用。我是两句话八个字，承上启下左右逢源，承政府宏观战略之上，启市场微观操作之下。要把两个极端减少到最小的层面，最典型的例子，最近上海我们有一个客户，已经作为上海名副其实的城市运营商来操作世博会，有两套班底，一个是世博公司专门做会展整合的，另外就是一个土地运营公司，上海市政府给了三平方公里最好的地，任务就是把土地从毛地变熟地熟地变宝地，世博会圆满成功，同时把上海的价值提升到最高。这就是典型的城市运营商，这带来一个问题，我认为只有百分之二三的开发商才能成为城市运营商，这就涉及到自己的实力和政府的信任度，要用这样的眼光看未来的地产，才能把握的更好，而且城市运营商对解决中国房地产市场的振荡，可能是有效的软着陆的平台，实践证明这方面的道路非常的广阔，这是第一个问题。

    第二个问题，北伐的问题，讲到广东资本北上的问题，其实资本的源动力是逐力，马克思说的很清楚，积累积累无限制的积累，扩张扩张是资本的本质。我只是想说明一点问题，从广东改革开放到现在，多少次主动北伐的不同，这次的北伐带有一种很大的无可奈何和被动，为什么？原来广东的北伐是充满信心，完全是攻城掠地，征服更多的地方。但是现在是广东房地产还有很大的潜力，但是一方面又不得不看到北京、还房地产商赚钱太容易了，不得不去占领这些地方。这是我跟广东房地产商打交道时他们内心的感受，所以资本的北伐，广东水满自流是自然的，应该鼓励和支持。第二，当全中国的城市都在争夺资本时，我们应该好好反思，如果把这些资本留在广东和广州，更好的开发广东和广州，那多好啊，因此我们应该反思一下，应该经营更好的环境，让我们的资本不仅留下来，而且让更多的资本来广东发财。

    第三个关于广东的房子象卖牛腩粉，有记者采访我之后出的标题是王志纲狂贬广东房地产，记者出这样的标题可能有自己的道理，但是怎么是狂贬呢？广东房地产的房子是一流的，广东房地产的竞争残酷在中国是第一的，正是两个第一，造成了消费者是帝王，从楼盘竞争到了真正的品牌竞争，没有这个资格不要进入，门槛很高，这是广东的优势。第三我很为广东担忧的，本来广东可以再上新高产生自选动作时，由于我给广东寄予了很大希望，但是希望能够猛击一掌，在这方面再翻一个漂亮的自选动作，让全中国再关注广东的房地产。

    长线来说上海这座城市我是看好的，但是短线来说，肯定要摔一跤，这个泡沫肯定不可回避的。世界上的东西很复杂，我不喜欢用非黑即红来说，东西应该是辩证的，长三角有一些困惑，但是某些角度来说，长三角很好，珠三角有危机，这样也是为了可以比翼齐飞。

    主持人：下面有那位记者提问。

    记者：我有两个问题想请教。第一个，您说到这个城市运营，深圳目前有两个比较大的国企，一个是华侨城，另外一个是招商，这二者都是在深圳开发将近十几二十年。招商地产在蛇口做社区综合开发，以产业来带动地产，华侨城做旅游地产，这二者在深圳应该说都非常的成功，但是他们是以比较强大的政府资源来做地产。我想问一下，城市运营的两种不同模式，或者说他们是不同层面上的一种城市运营。我的第二个问题是，您刚才说到关于华东和广东两地地产差距的问题，您提到上海的一个营销案例，三千八最后卖到八千，我认为从营销的角度来说是相当成功的，但是市场理性的角度来说，这是值得谨慎的例子。因为不可能在短短几个月内价格有百分之百的增长，这是不正常的。广东现在好象是比较冷，或者说比较平稳，对，但是可以看到，就深圳或者广州市场，房地产的发展是相当理性的，不管是从发展商来说还是消费者来说，一个不理性的市场泡沫一旦被挤掉，这个市场有垮掉的可能。怎样看这个问题？

    王志纲：这位记者问的问题非常有挑战性，我非常欢迎这样的提问，可以互动，促使我可以思考很多问题。

    关于华侨城和招商，这二个是天生丽质，老天爷给了这两个企业很好的机会，使他们用了二十年的时间，在今天时代需要时，具备了成为城市区域运营商的几乎所有条件，包括品牌优势。刚才我已经说了，华侨城为什么到上海，上海这么牛的城市，很多外来发展商到上海去，不可能获得这样的条件，华侨城就可以在一镇九镇里获得一个开发镇，不管是怎样，他通过自己旅游来带旺一个地块，来打造最适合人居住的环境，通过人居人气的形成，有了商业，有了会议，就有了很多其他产业性的效应，在这一点来说，在品牌和资源的整合上，还包括企业的实力和背景上都具备了这样的条件。所以他进入了上海，还有中国其他的地方，先声夺人。

    关于招商地产，我觉得也是一个道理，前不久在清华和哈佛举办的城市运营的研修班上，我曾经探讨过一个问题，如果招商地产放开自己的优势，跟常规的房地产开发商比较营销，比卖牛腩粉和鱼片粥肯定没有优势，但是招商地产通过蛇口开发，转换自己尴尬的角色成为区域经营商是成功的。老板们都在反省了，都在找自己独特的策略。如果广州也能够产生这样的企业，我想在新的高度上，粤军又会重新崛起，又会给中国的房地产带来一轮新的希望和新的革命。

    关于上海的地产和广东地产的问题，我刚才说了看问题要辩证看，首先第一我表扬上海的地产，我看好上海这个城市，羡慕上海房地产商人发大财，并不是表扬上海的地产，我指出广州地产的尴尬和困惑，并不是批评广州的地产，其实这是两个层面的问题，未来的竞争，产品做的再好，如果这个城市没有价值，这个城市不能给人希望，这个城市没有升值的潜力，发展商做的再好，也是价格起不来，就象广州一样，怎么辛苦，回报率只有5％、6％，马上开盘的星河湾第三期，完全是五星级酒店的装修，已经做到极限了，但是即使这样，它的价格也是有天花板的，所以这是两个层面的问题，所以我很羡慕那个城市的成长度。另外给大家讲一个笑话，我们在上海的工作室，接待了上百例的来投奔求职的人，一问百分之五六十是广州、深圳人，为什么来上海，回答是来买明天，说上海明天肯定很好。上海的明天很好，但是有自己的泡沫，温州炒楼盘炒上海这是全中国都知道的，但是动用了多少资金不知道，我估计是五百亿左右，上海去年的房地产是卖了三千万，上海的房地产一下子被托到八千块钱一个平方米，所以说肯定有很大的泡沫现象，温州人发现不对劲了，准备想溜，找到接盘。很多人问我怎样看上海的房地产，我从国内的视野角度出发可以肯定的说肯定要摔跤要挤泡沫，但是用国际的视野来看，上海是世界第六大国际都市就不好回答了，相比于其他的国际都市，我们还是低的。所以上海在短线来说肯定要摔跤。

    我如果是投资者，我肯定会向往上海，因为投资会得到更多，但是如果我是消费者，肯定会羡慕深圳和广州的消费者。

    网民：我是网络从业人员，在您的演讲中出现了网络营销，网络营销在房地产中有多大的空间和应用？

     王志纲：我首先声明，我是网络门外汉，属于一个月上网一次的人，但是我所有的员工，都是新浪的网民，是他们每天给我传递信息，是他们在给我扫盲。由于员工的影响，所以我现在开始关注网络的手段了，我是认为网络下一阶段，特别是象新浪具有垄断性的网络平台，不得了，非同一般，特别是房地产方面。我们在上海做事的时候，上海有一家最大的代理行，一年代理的业务是六十多亿，他们花了三百万做了一些事情，我说下一步的网络营销不得了。他用三百万做了什么呢？所有的人到上海来，花钱一刷卡一点击，就象卫星定位系统一样，想在那里买楼就定徐汇或者浦东，点出自己的希望，比如说希望跟白领在一起，或者跟海归在一起，就会推荐你一些东西，接下来再选择，你希望买多少价格的，筛选到最后，会有一个你希望的楼盘出现，就象看美女一样，每个毛孔都看的很清楚。园区、园林、户型、材料、报价、洗澡间、马桶、洁具，这使我一看傻眼了，几乎所有进入上海的人都要投石问路。以后我相信，任何一个城市，包括代理行的人，我建议你们赶快跟房地产协会联手跟新浪一起做一个平台，全中国的网络都这么做开了之后，不得了。网络是资讯的无限的扩大化，而且从宏观到微观想了解什么就有什么。而且今天的中国是流动非常大的社会，特别是新浪的客户大多数是白领，就象游牧民族一样选择良木而栖，在广州、深圳有房子的人，在上海还要购买房子，因为他们是游牧民族，所以给他们造就了很大的空间。前不久有一个很大的老板跟我谈，想合作一个项目，想收购一家公务机的航空公司，他咨询我的意见，能不能在北京、上海、广州三个点，做三个中国最顶级的卖给柳传志、刘永好等人，天上有公务机走，地上有我们的房子可以住。这个思路很有创造性。

    网络平台，特别是新浪这样的网络平台，做房地产营销，做房地产的展示，特别是做房地产的讨论和聊天室，空间是非常大的。比如象南国奥园，有人告诉我这个社区的网站是全中国最好的，自己就搞了一个区域网，每天在网上探讨东家长西家短，孩子怎么教育，怎样监控老公，还有怎么对付发展商，形成了网上的平台，大家感情非常好，一下子打破了现在中国社区的互相不往来的情况。这里给人们的启示是什么，文化营销，生活方式的营销，借助的是网络。所以网络营销明天的空间是非常大的。

    现场提问：王志纲先生，您认为城市的定位决定房地产开发的特色，即赋予房地产内涵。现在广州房地产开发已经到尾声，大批房地产北伐，对广州来说还有多少机会加以改变？一个城市概念的提出到经营，究竟需要多长的时间？广州的房地产已经有那么大的概念了，应该怎样进行整合和调整？

    王志纲：这个问题很大，很难一下子说清楚，我想说清楚几点。毛泽东有一句话很精采，众多事物是由矛盾组成的，但是要抓住事物的主要矛盾，我延用毛泽东的思想，我想应该这样回答。未来最高层次的竞争，就是区域之间的竞争和城市之间的竞争，这是不言而喻的，所以就把市长推到前面，回避不了，以前是管理城市，现在是经营城市，城市竞争很关键是区域竞争，带来一个问题，发展商是流动的，刚才说了资本是逐利的，哪里的水草好就往哪里去，这里不存在道德背向的问题，一边是所有的市长都在争夺资本和投资，一边是发展商在选择水草而居，这是一对矛盾。所以我们要锁定这个问题，广州、广东还有未来吗？这样谈问题的话，我们就很清楚了，回到这一点上，广州、广东肯定有未来，而且未来非常的广阔。

    但是现有的操作方式，走到极限了，就象今天秘书长说到的，他也不得不承认一个问题，现在广州的房地产供过于求，就是属于买方市场，过剩了，对消费者来说这是好的市场经济，如果是短缺，是坏的市场经济，就会出现腐败，如果大量过剩，资本危机了。所以要互动，讲的是这个道理，在这个前提下，因此广东还是两个层面的问题，第一个层面，从常规地产上，我们大可以把我们成功的经验被伐东进赶快克隆移植到内地赚钱去，这边是营销经理到那边做营销副总，这边是营销人员到那边做营销经理，把图纸拿过去就行。就象在广州有一个金桂园搬到哈尔滨，图纸拿过去一做在哈尔滨引起轰动，一抢而空。但是还是必须要超越，在战略上超越，所以下一步是呼唤广东企业的战略性超越，这就要站在区域经济上看问题，这就会发现很大片的生机，广东人有大笔的钱，但是没有地方休闲，于是到北方去休闲，但是为什么不能在广东呢？广东有很大片的开发区，土地的价值越来越贵，而且市场的竞争越来越激烈，在这样的背景下也面临着洗牌。

    比如说IT行业，我明显感觉到上海是IT行业的头，就是硅片，包括台湾的台基电都过来，下面是几千家的关联行业过来，做的是上游。甚至是苏州包括浙江，广东做什么呢？全是低质易耗品，鼠标等，都是属于低档货，这样今后整个区域价值的提升，将面临着这样的困难，所以怎样提升园区的价值，这也给发展商提供了充分发挥自己价值的机会，甚至在西安，我们在西安打造一个智慧谷，是省长出来牵头的，非常不得了，这也是一个系统工程。还有就是商业的广泛化，象上海新天地这样的城市名片，空间非常大，又购物又休闲，给发展商很大的空间，如果做好这些文章，就是百花盛开了，这个城市和区域又有了春天。

    从常规的地产来说，的确做到尽头了，应该北伐，但是从这个地区来说，应该要进行战略创新，只有这样才能有生机和未来，不创新则死。

    刚才也讲到了所谓广州和深圳房地产的衰退和成长期，我是这样看的，我认为深圳的房地产，作为以居住为特点的增长会越来越慢，大量的孔雀东南飞。但是以投资为特点的，也不会有大的突破，但是有一个很大的机会，这个机会是什么呢？就是粤港一体化，这样的情况下深圳的房地产应该有非常大的机会，广州也有这个可能性。

    现在广东在做很大的战略性部署，不能小看，包括大机场、大物流、大港口、大流通，这些东西是光干不说的，现在全世界非常看好中国，日本几大汽车巨头都落户于广州，总书记去了德国之后，德国疯狂了，德国的发展商，包括象奔驰、宝马，都拼命向广州递秋波，都看好中国的市场。所以如果机遇把握好，广东的板块是不能小看的。从这个角度来说，从内涵来说，它应该是有很大的空间，从外延来说，如果我们把人们由于收入水平的不断提高，恩格尔系数不断降低，所呼唤出的对文化、需求、审美方面的需求对接出来，开发出这样的房地产产品，我相信这个空间更不可估量。

    现场提问：王老师您好，我们今天的主题是网络时代2004年房地产营销新模式，房展营销网络是否符合市场规律顺应市场发展？我觉得您在我心目是无所不知众所皆知的，今天销售房子最好的方法是什么？在网络上卖产品到底有多大的影响力？今天来的目的是拣金子的，能不能告诉我们一些网络上卖房子的方案？

    王志纲：既然您有这样的诚意，我想倒过来，看看能不能反弹琵琶回答你的问题。我跟新浪的高层已经沟通了一个很重要的事情，我觉得他们的反映很使我受鼓舞，我说能不能这样，我跟新浪做合作，我把一个城市或者一个区域跟新浪捆绑，比如说我现在在做中国的藏区康巴人，是一个很神秘的地方，我看了之后很受震撼。广东我带了几个人过去，所有人都看的很震撼，有的人双腿一软就跪了下去，有的人痛哭流涕，广东这个地方太世俗化、太城市化、太工业化了，人们非常需要追求心灵的家园，心灵的家园在哪里呢？人们到丽江去寻觅，都觉得不错，但是我最后发现在四川的甘孜这才是最震撼人的地方。所以整个思路定下来，就是香巴拉并不遥远，我把整个版面的传递思路都很清楚，"有一个美丽的地方，人人向往，这里四季常青，这里鸟语花香"等等，南中国的广东人就是想寻找这样的心灵家园。刚才跟新浪的朋友沟通，我说这样，我们来做这样的模块宣传，你们提供平台，通过这样的捆绑，把网络的所有手段使用出来，像网上卖房子一样，所有精美的图案看完之后，就可以进行互动，包括聊天室这样的都可以，最后的结果像汽车旅行团等等形式，我相信所有的人去了之后都会很震撼很兴奋的。

    通过这样做完之后，我再来检测一下，到底网络有怎样的效果，由此沉淀出一个模块，这个时候就不仅仅是卖楼的问题了，我可以提供若干的中国的名山大川。从这一点来说，我觉得网络，特别是像新浪这样的网络，可以提供很大的空间，这就是我对网络的理解以及下一步如何做的问题。

    现场提问：王老师，您谈到中国工业化和城市化，将会给中国房地产带来很多商机，但是我知道中国工业化和城市化进展的速度非常快，已经形成的城市发展消化不良综合症已经凸现出来，例如环境污染、生态恶化，在这样的前提下，你的看法如何？

    王志纲：这个问题问的非常好，这也是我们这段时间在思考和从事这方面研究的一个课题。首先要说明，这个问题中央已经高度认识到，这是中华民族的性命。十六大之后，新的领导班子上来，胡总书记和温总理已经提出了以人为本和协调发展的问题，而且不与GDP挂钩，的确中国的高速发展是以环境为代价，我遇到很多政府的官员无不例外不择手段，反正能够把蛋拿出来怎么做我不管，所以有政绩工程、短期工程。尽管我们的力量很微弱，我希望以我们的力量以一些鲁莽的官员不要走的太急，走的更稳妥一些。现在我们做了一些城市运营的项目之后，很多市长和省长来找我们，这对我们来说很欣慰，上下同心同力就好。既然是在这样的背景下，不是以GDP作为唯一的指标，而是绿色GDP，也是可以的，综合性的发展，也许你的GDP只有2％、3％，但是其他的文化含量和环境保护是很高的，比如象瑞士就是这样的，这也涉及到中央下一步考核的指标是什么。但是在社会和民间，既然天时已经转换了，在地利和人和上就给房地产发展商们提供了很多选择，原来是盖房子容积率，都是关注这些，包括绿化率休闲都没有被关注，当我们在这样的背景下思路转变时，我们发现有很多空间产生出来，最后的结论，在整个大的格局发生变成的前提下，下一步在旅游、休闲、度假、养生，还有文化、消费、会展、论坛在很闲适的软环境下，所营造房地产和区域环境的东西空间很大，如果大家想介入的话，可能在这些行业里会产生新的黑马。

    主持人：非常感谢王老师。因为时间的关系，我这里还有十多个问题，有问题提到具体的方式和方法，今天是启动仪式，我们愿意跟在座的同仁们一起努力，一起搭建这个平台，只有在不断的实践过程中，才能找到王老师说的创新之路。在这里还是以王老师说的歌的浪漫结尾，"香巴拉并不遥远，网络营销也并不遥远"。

    非常感谢大家在这个春天的下午到来，感谢大家。
    
    谢谢王老师。