主：刚才您提到环渤海经济圈的房地产有很好的前景，我想问您一个问题：从2005年3月到5月，国家各部委提出了一系列调控政策，比如限制预售、提高贷款利率，这些举措是否会给当前的房地产带来很大压力？

    王：根据我的了解，基本上没什么影响，就像蚊子叮了一下老黄牛，根本不起泡，这就是今天中国的宏观调控对房地产的影响，而且你们可以查一下账，银行存款最多最集中的还是房地产。所以中国房地产的问题，刚才翟老师说过一句话，房地产说白了就是金融问题。纵观世界，比如美国等西方发达国家，现在房地产基本上趋于平稳，因为房地产是个特种行业，它跟金融的关系现在在中国好像是房地产拉着金融走，但在美国，房地产基本是金融的一个派生手段。但无论中国还是美国，房地产都是体现宏观调控和反映经济状况的一个非常重要的指标。回顾今天新一轮中国房地产的宏观调控，基本没什么大的作用，唯独对上海发生了作用，所以现在所有的房地产商开始叫了，为什么上海生病全中国都吃药？但与此同时，伴随着上海房地产降价，全中国房地产还在继续上升，最典型的就是广州和深圳。以至于众多经济学家都搞不明白，所以造成了任志强同志和众多经济学家"拿起笔墨当刀枪，集中火力打黑帮"，永远说不完的话题。

    翟：房地产为什么现在处在这样的局面？就是索洛斯说的泡沫，还有刚才您说到投资京津塘，第一个限制房地产还主要是住宅，第二个就是目前国外的投资机构在中国囤积了大量的热钱，他们在等着人民币汇率升值，但这些钱不能空放着，结果就转化为房地产。上海为什么降价了，原因是上海的房地产虚热太厉害了。上海这几年经济指标增长并不快，它是从粗放型经济一路走来的，也就是自身的科技创新和转化能力并不强。我觉得上海的房地产情况很像当年的香港。为什么我并不看好今天的中国房地产，主要是我认为这些热钱是经济领域里一个很不稳定的因素，有可能某一天就在房地产领域闹出一个很大的事情，特别是人民币如果真如西方人预期的那样。这就是我自己的一个感觉和看法。

    王：早在去年，我就曾经有个预测："上海的房地产在2005年肯定要出问题。如果上海不出问题，中国就要出问题；中国要想不出问题，就必须要让上海出问题。"为什么？因为上海这座城市有个特点，它看起来很光鲜、很到位，但用的是幼儿园园长管孩子的管理方式，一旦这个孩子变成大学生或是不良少年的时候，这种管理方式就不行了。在这个背景下，很多不良少年在上海找到了上天堂般的感觉。因为计划经济的那种人盯人的管理，看起来好像很到位，其实市场经济的边界是很不清晰的，有很多边边角角正是我们的文件和刚性管理不到的地方。这就成全了很多冒险家，他们在这些地带赚到了很多。由于上海不明白这个道理，还傻乎乎地说，欢迎大家来投资房地产，上海的房地产肯定有高回报，此话一出不得了，市场经济最敏感的地方、上海人最看不起的浙江草根阶层就成了第一波炒房者。他们以温州人为代表，带了一千多个亿跑到上海，呼悠了一把，从均价三千多炒到了八千，每个人都赚得钵满盆满，连炒房者都毛了，说"这下子已经翻了一番了，不敢炒了，赶快跑吧"。没想到刚一跑，这个伟大的消息就传到了大洋彼岸的美国，传到了华尔街。我到美国去，美国社会的很多华人都在谈论"你在上海买楼没有？"沙龙活动、网络都在探讨上海炒楼的前景。在这个背景下面，华人就成了吴三桂，洋人成了清兵，一哄而上闯入上海滩，这一波又将上海的房价从八千炒到了两万。这时精明的上海人坐不住了，很多理论家就开始发出声音，说上海和东京比还有两三个台阶，东京现在均价是六万，而上海才两万，未来上海的房价应该是"四、二、一"，就是说像徐家汇这样的内环区域，房价是四万，外环是两万，再往外是一万。理论家这样一说后，第三波人就进来了。上海人一看周边的人都发财了，受不了了，哗的一下钱都进来了。而中央一宏观调控，套住的全是上海人的钱。所以刚才我讲的，不是上海这座城市的价值不能达到两万、四万、八万，我相信上海作为东方之珠，作为整个中国崛起的龙头，二十年后地价绝对不会低于香港和东京，但是必须经过二十年。就相当于一个孩子，到了二十一岁开始长喉结长胡子成了一个谢霆锋，那没问题，但如果他十三岁就长喉结长胡子，那就不正常了。现在上海的问题就出在这个地方。为什么其他地方能够处变不惊，包括北京为什么没有什么大变化呢？说实话它的泡沫不大，另外还要和大家讲一个道理，纵观全世界，任何工业化高度发达的社会或城市化急速发展的城市，每年房价上涨只要不超过两位数都是正常的。从这个层面来说，中国的宏观经济不出现大问题，那些有价值的城市、有竞争力的城市房地产肯定看涨。